все записи



Дата: 17.09.2007
«Вестник строительного комплекса» № 48
Рубрика: ***

Дом-2. «Мечты сбываются»


Как известно, подготовка объемных концепций – одно из любимых занятий различных государственных ведомств. И чем более отдаленную перспективу охватывает концепция, тем удобнее строить планы, тем более радужными могут быть целевые показатели и тем сложнее проверить реальность выполнения заявленных планов. До сих пор основной рабочей концепцией была Федеральная целевая программа на 2002-2010 годы «Жилище». И вот теперь принимается документ, который описывает программу развития комплекса сразу до 2025 года.

Заявленная задача концепции - увеличение ежегодных объемов строительства в стране в три раза (до 140 млн. кв. м. жилья в год). Это, по подсчетам разработчиков, позволит к 2025 году увеличить показатели средней обеспеченности жильем 36,6 кв.(не менее) метров общей площади на 1 человека. Планируется изменение и других показателей: среднего срока накопления средств для приобретения жилья в собственность - 3 года, среднего срока ожидания в очереди на предоставление жилья в социальный наем - 3 года, объема жилищного фонда - не менее 5,15 млрд. кв. метров.

Ставка на работы в чистом поле

По предварительным подсчетам Министерство регионального развития РФ основу жилой застройки в ближайшее время будут составлять проекты комплексного освоения территорий. Только запланированные на сегодня такие программы позволят построить к 2017 году 90 млн. кв. м. жилья. В перспективе, за счет проектов комплексного освоения территорий будет обеспечиваться до 20-25% всего нового жилого строительства ежегодно. В крупных городах, там, где возможности точечной застройки практически исчерпаны, именно проекты комплексного освоения территорий будут являться основным источником нового жилья, обеспечивая до 50-60% от всего объема.

Муниципалитеты сделают крайними

Идея переноса основного объема строительства на новые территории давно привлекает власти различных уровней. Ведь это сведет на нет социальные конфликты, возникающие при проведении уплотнительной застройки. Однако строительство в чистом поле требует гораздо больших затрат на создание инфраструктуры. А ведь даже сегодня, когда основное строительство ведется на уже освоенных территориях, количество строящихся объектов обеспечения явно недостаточно.

Как упоминается в Концепции, по данным субъектов Российской Федерации в 2007 году будет обеспечено инженерной инфраструктурой около 12,5 тыс. га земли. Для того, чтобы обеспечить ежегодный ввод жилья на уровне 140 млн.кв.м., необходимо увеличить темпы оснащения инженерной инфраструктурой земельных участков в 5 раз. При этом надежность существующей инфраструктуры в регионах по экспертным оценкам существенно ниже допустимого уровня. Количество аварий и повреждений составляет от 1,8 до 2,2 на 1 км сети в год, при допустимых 0,3 на 1 км. сети в год. В то же время масштаб замены сетей не превышает 1,2% их общей протяженности, и только в отдельных регионах - до 1,8%, при необходимых 4-5 % в год.

И вот все эти проблемы, по замыслу Минрегионразвития РФ, должны решить муниципалитеты. Они должны финансировать строительство инфраструктуры, либо, по завершении строительства, выкупать построенные объекты. Источником финансирования могут являться средства, вырученные от продажи земельных участков, доходы от амортизационной составляющей в тарифах на коммунальные услуги, дорожные налоги и сборы, транспортный налог, земельный налог и т.п. Застройщик также может оплачивать цену земли за вычетом стоимости строительства инфраструктуры. По завершении строительства, объекты передаются муниципалитету в счет окончательной оплаты земельного участка. Предусматривается и изменение стоимости пользования инфраструктурой таким образом, чтобы муниципалитеты смогли вернуть деньги, вложенные в строительство.

Самая идея, по которой ответственность за инфраструктуру должно нести государство – вполне здравая. Однако начинать реализацию задуманного следует весьма осторожно. В частности, Российский союз строителей, подготовивший экспертное заключение на проект концепции считает, что в документе на муниципальные образования возлагается слишком большая нагрузка по финансированию муниципального жилья и инженерного обустройства. Средств у муниципалитетов нет. Намеченные в стратегии источники пополнения денежных средств - нереальны, по крайней мере, в ближайшем будущем, поскольку нужно еще решить в законодательном порядке их возможные источники поступления. РСС полагает, что государство должно оказать помощь муниципальным образованиям за счет прямого выделения финансовых ресурсов, хотя бы на первоначальном этапе. Предложения по формированию налоговой базы муниципалитетов в привязке к налогу на недвижимость теоретически верно, поскольку это распространенная общемировая практика. Но на практике резкий переход к расчету налога исходя из рыночной стоимости недвижимости может привести к негативным последствиям и отпугнуть инвесторов и собственников жилья. Необходим плавный переход, рассчитанный на срок до 10 лет.

Эта позиция согласуется и с опытом, наработанным в Петербурге. В частности, власти Северной столицы не спешат передавать муниципалитетам финансовые полномочия. Валентина Матвиенко, губернатор Санкт-Петербурга некоторое время назад объяснила эту неторопливость тем, что как только госзаказ начинали распределять муниципалитеты, не имеющие соответствующего опыта, стоимость работ возрастала чуть ли не вдвое.

Аренда бедным

В концепции содержатся довольно обоснованные оценки объема платежеспособного спроса на ближайшие годы. При этом разработчики делают здравый вывод о том, что наименее платежеспособная часть населения не сможет приобрести жилье, даже с учетом ипотечных кредитов. Концепция предполагает, что эта категория россиян может получить квартиры на условиях социального найма. Для реализации схемы, предполагается ограничить срок бесплатной приватизации муниципального жилья 2010 годом и установить принцип срочности договоров социального найма.

Государство намерено всячески поощрять развитие социальной аренды, и в частности развивать механизм долгосрочного (до 50 лет) кредитования строительства и приобретения жилья, предоставляемого в наем, в том числе и за счет кредитования, обеспеченного залогом земель, субсидировать процентную ставку по кредитам, полученным на строительство и приобретение жилья, предоставляемого в наем. Застройщик будет освобожден от уплаты аукционной цены земли приобретаемого в целях строительства, в случае если жилье строится в целях предоставления в наем по регулируемой муниципалитетом цене.

Муниципалитеты также должны заняться строительством жилья и сдачей его в аренду. При этом государство ориентируется на опыт европейских стран, где в аренду сдается около 30% от всего жилищного фонда. По задумке властей, предельная доля расходов малоимущих на наем должна составлять не более 10 процентов совокупного дохода семьи. При этом минимальная норма предоставления жилья должна составлять 18 кв. метров на человека (33 кв. м. для одиноко проживающих граждан, 42 кв. м. для семьи из двух человек, 54 кв. м. для семьи из 3 человек).

Для справки

Около 3,1 млн. семей проживающих в России (6,5 % населения страны) приняты органами местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. По данным социологических опросов, всего в настоящее время не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% семей страны. При этом, фактически улучшить свои жилищные условия при существующем уровне доходов и цен на жилье могут не более 15% населения страны. Объем жилищного фонда в Российской Федерации по состоянию на январь 2007 г. составлял чуть более 3 млрд.кв.м., при том, что общая потребность в жилье составляет 5,3 млрд.кв.м. Средняя обеспеченность жилой площадью населения в стране составляет 21,1 кв.м на человека, что в 2 раза ниже, чем в среднем по Европе.

Строительство жилья характеризуется следующими показателями: в 2006 году введено в эксплуатацию 604,7 тыс. жилых помещений общей площадью 50,55 млн. кв. м., что составляет 116,1% к аналогичному периоду 2005 года. В I полугодии 2007 года введено в эксплуатацию 231,2 тыс. жилых помещений общей площадью 21,2 млн.кв. метров жилья, что составило 134,8% к соответствующему периоду 2006 года.

В то же время, по предварительным оценкам, спрос на жилье в 2007 году составляет около 200 млн.кв. метров, таким образом, даже достижение запланированных объемов строительства - 56,3 млн.кв.м. не позволит его удовлетворить.

Ввод жилья на душу населения по регионам России неравномерен. По итогам 2006 года в среднем по стране введено 0,35 кв.м. на человека, при разбросе от 0,02 кв.м. на человека в Мурманской области до 0,9 кв.м. в Московской области.


Полная или частичная перепечатка материалов - только с письменного разрешения редакции!


«« назад