все записи



Дата: 17.09.2007
«Вестник строительного комплекса» № 48
Рубрика: ***

Застройщики открещиваются от монстра


На ковер к губернатору

Местные власти не акцентируют внимание конкретно на 214-м законе. Гораздо больше их интересует, как они сами говорят, «старая песня» – обманутые в период 1999–2003 годов дольщики. Как сообщил начальник Управления по контролю и надзору в области долевого строительства при Комитете по строительству Санкт-Петербурга Александр Меденцев, на сегодня зафиксировано 514 заявлений по 46 проблемным объектам (по данным ЭСОН, таковых – 60 объектов). Их делами занимаются две комиссии: одна действует при «строительном» вице-губернаторе Александре Вахмистрове, другая – при «социальном» вице-губернаторе Людмиле Косткиной. Последняя, в частности, заявила, что до конца 2007-го должны быть приняты решения по всем критическим случаям, а уж затем чиновники будут искать выход из ситуации для остальных пострадавших семей.

Любопытно, что бизнес-сообщество решило помочь Смольному допеть «старую песню» до конца, хотя, по словам застройщиков, «они не должны отвечать за действия «кидальщиков», вынимая деньги из своего бизнеса». По некоторым данным, только компания ЛЭК выделила пострадавшим дольщикам 11 квартир.

В отношении 214-го закона городские чиновники планируют действовать по трем направлениям: провести ревизию всех выданных после 1 апреля 2005-го разрешений на проектирование и строительство жилья, создать до конца 2007 года Единый реестр пострадавших дольщиков и внедрить процедуру ежеквартальной отчетности застройщиков. Если в ходе ревизии, по словам Александра Меденцева, обнаружится, что у какой-то компании нет разрешения на строительство, а договоры долевого участия заключаются, то для начала ее пригласят на строительную комиссию при губернаторе Санкт-Петербурга. Затем, если компания не исправилась, будет решаться вопрос о приостановке ее лицензии. Если и это не подействовало, то фирма-нарушитель может смело ставить крест на своей деятельности в Петербурге, потому что «пятен» под застройку она больше не получит, а материалы по ней будут направлены в прокуратуру.

Провокация и подрыв

На данный момент, по оценкам экспертов, по
214-му закону в Северной столице работает девять компаний и возводится всего девять объектов. Однако, как сообщили нам в стройкомитете, работа ведется со 100 фирмами, запустившими проекты после 1 апреля 2005 года: «В общей сложности привлекают средства участников долевого строительства порядка 400 компаний. С ними работу также планируется провести».

Пока такую работу не провели, застройщики используют «серые» схемы – все те же предварительные договоры купли-продажи, векселя и др. Как уверяет генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер, все подобные сделки можно квалифицировать как притворные, совершенные с целью прикрыть другую сделку. «Судебной практики по данному вопросу пока нет, – поясняет он, – но контролирующие органы на сегодняшний день придерживаются именно такой позиции».

Городские чиновники на сей счет сдержанны в своих оценках. «Обходные пути мы не осуждаем», – заявил Александр Меденцев. И добавил: «Город не настроен в строителях видеть врагов».

Сами строители увидели в разработчиках 214-го закона нечто «вражеское». «Закон сделан безграмотно, людьми, которые не представляют себе процесс строительства жилых домов, – обрушилась на разработчиков одна из участниц семинара. – Застройщик заведомо поставлен в худшие (невыгодные) условия, нежели дольщики. Закон должен не допускать провокаций, здесь же все можно. Создали монстра, отдельные слова правильные, а все вместе – ужас».

Тем временем этот «ужас» активно проникает в регионы. В Новосибирске, например, почти все компании работают по закону о «долевке», в Калининграде таковых около 50%. Но есть и другие цифры. В Москве только 10% фирм работают согласно 214-му закону,
90% – используют «серые» схемы, такая же ситуация, скажем, и в Самаре.

Между тем все настойчивее звучит мнение, что федеральная власть хочет покончить с «долевкой» раз и навсегда. «Уж больно солидные средства вращаются на рынке строящегося жилья без присмотра, – считает один из экспертов. – Для Петербурга, например, это примерно $5 млрд. Поэтому определенные субъекты хотят завернуть этот финансовый поток в банки и продавать готовое жилье».

Как сообщил нам президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков, при «долевке» жилье на 40% дешевле: «При продаже готового жилья оно будет минимум на 40%, а максимум в два раза дороже, поэтому и доступность его будет совершенно другая.

Требование перейти к продаже готового жилья – это провокация и подрыв реализации Национального жилищного проекта. Вся Европа продает жилье на разных стадиях строительства и по разным договорам».

Мнения экспертов

Михаил Викторов, генеральный директор Российского Союза строителей:

– Практика показывает, что 214-й закон по-прежнему остается «неживым». Не стимулируя и не защищая участников рынка, он, напротив, вынуждает их искать новые схемы взаимодействия. Как результат, согласно нашей статистике, только 10% объема площадей возводится согласно букве закона. Наиболее эффективной легитимной схемой представляется схема фондирования долевого участия, использующая депозитные счета и включающая трех участников: строительная компания, инвестор-дольщик и банк. Однако пока трудно назвать и эту схему массовой.

Оксана Добротина, советник по правовым вопросам управляющего директора Группы ЛСР:

– До принятия поправок 214-й закон был физически неисполним. Что изменили? Уменьшили до разумного объем предоставляемой информации о застройщике и о проекте, написали, что в принципе с юрлицами не обязательно работать по 214-му закону. Разделили случаи, когда дольщик может в досудебном и судебном порядке расторгать договор и предусмотрели возможность досудебного расторжения договора со стороны застройщика. Все это делает закон пригодным к исполнению.

Леонид Медведев, руководитель Общественной приемной ЭСОН:

– Хорошо, что появился закон, регулирующий отношения дольщика и застройщика. Плохо то, что он написан непрофессионалами и не практиками и именно это не позволяет сегодня применять этот закон на практике, что приводит к нестабильной ситуации на рынке, так как деньги дольщиков привлекаются по предварительным договорам или через продажу векселей. Необходимо вносить в закон такие изменения, которые, с одной стороны, обязывали, а с другой – позволили бы строителям работать по этому закону. При этом формулировки закона должны обоюдно защищать и дольщика, и застройщика и не должны выходить за рамки здравого смысла и этики делового оборота.

Матвей Закашанский, генеральный директор ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия»:

– 214-й закон работает пока не слишком хорошо и не оправдывает ожиданий дольщиков и застройщиков. Уже в первоначальной редакции текст закона был составлен таким образом, что исполнение его вызывало затруднения, он не учитывал слишком многих нюансов. В результате принятие данного закона было воспринято рынком отрицательно, и даже внесенные позже поправки не смогли существенно улучшить ситуацию. Именно поэтому до сих пор многие застройщики предпочитают применять иные законные формы работы с инвесторами, более удобные для них.

Генеральный директор ООО «ЭнСиСи Недвижимость» Юкка-Пекка Уускоски:

– Наша компания начинает свой первый проект жилищного строительства, и пока у нас нет опыта работы по 214-му закону. Мы будем заключать все договора согласно российскому законодательству, при этом хочется надеяться на добросовестность и легитимный подход всех участников рынка. Это позволит работать эффективно и открыто.

Игорь Соколов, генеральный директор ООО «Петро-трест-Недвижимость»:

– Реализацию 214-го закона считаем крайне незначительной. Во-первых, основная масса застройщиков еще дорабатывает объекты, начавшиеся до вступления данного закона в силу. Во-вторых, по условиям этого закона и в рамках ипотечного кредитования большинство банков пока не работает. В-третьих, Управление ФРС по Санкт-Петербургу и Ленобласти с трудом справляется с текущим объемом регистрации недвижимости, а при массовой регистрации ДДУ согласно 214-му закону – оно просто не справится с новым объемом. В дальнейшем, в связи с созданием Управления по контролю и надзору в области долевого строительства при Комитете по строительству Санкт-Петербурга, требования по соблюдению данного закона, думаю, будут ужесточаться.


Полная или частичная перепечатка материалов - только с письменного разрешения редакции!


«« назад