все записи



Дата: 24.01.2008
«Вестник строительного комплекса» № 51
Рубрика: ***

Промышленная и логистическая инфраструктура: строить просто и быстро


Согласно данным «Стратегии развития транспортно-логистического комплекса Санкт-Петербурга», за период 2000–2006 годов общий объем перевалки и перевозки грузов увеличился на 28% (с 216,2 млн тонн до 277 млн тонн), объем грузовых перевозок на автомобильном транспорте – на 36%, общая площадь складских объектов возросла на 22,4% (с 4,9 до 6,0 млн кв.м), и в ближайшем будущем эти цифры возрастут.

В таких условиях особую актуальность приобретает разработка концепции развития терминально-складской инфраструктуры Санкт-Петербурга, а также формирование кольца современных и хорошо оснащенных логистических терминалов в районе КАД.

Как отмечает заместитель директора по развитию и аналитической работе, к. э. н. Е. Л. Каплан, промышленное строительство в Санкт-Петербурге развивается относительно медленными темпами. Ввод объектов производственного назначения с 2002 по 2006 год вырос только на 50%, в то время как объем промышленно-коммерческого строительства в целом увеличился в 3,4 раза.

Можно без преувеличения сказать, что сегодня в Петербурге начинается транспортно-логистический бум. Если в 2004–2006 годах вводилось по 40–50 тыс. кв. м складских площадей, то сегодня в стадии проектирования и строительства  находится более 500 тыс. кв. м. Это означает, что в ближайшее время ввод складских помещений по меньшей мере удвоится.

Следует учитывать, что Петербург становится мощным морским портом. В настоящее время через его территорию осуществляется около 20% от общего объема перевозок российских внешнеторговых и транзитных грузов, через Большой порт Санкт-Петербурга осуществляются поставки в Россию 50% всех импортных грузов, и это далеко не предел. Достаточно сказать, что до сих пор около 30% российского импорта поступает через порты Финляндии и стран Балтии. В результате увеличиваются сроки доставки грузов и растет стоимость поставляемых товаров.

С каждым годом увеличивается спрос на логистические услуги со стороны торгового бизнеса Санкт-Петербурга. Основная масса терминально-складской инфраструктуры не соответствует спросу и представлена помещениями класса «В» и «С», на их долю приходится 92% всей площади складских помещений. Существующие складские площади (порядка 5,7 млн кв. м) сформировались в основном на базе высвобождающихся производственных помещений и не отвечают современным требованиям по приемке и хранению грузов, в том числе и контейнерных. Кроме того, складские мощности распределены по Санкт-Петербургу без какого-либо плана, поскольку отчасти формировались в результате бессистемного перевода производственных объектов в складские площади в разных районах СПб. В результате около 90% складов расположены на территории, ограниченной КАД, что вызывает транспортные проблемы.

В 2006 году в городе насчитывалось всего 479 тыс. кв. м современных складов класса «А» и «В+», что составляет всего 8% от общей площади крытых складов в Санкт-Петербурге.

Основная часть складских помещений города рассчитана на нужды небольших и средних компаний. Крупные компании нередко сталкиваются с отсутствием складских помещений для организации своей операционной деятельности. В настоящее время в городе практически  отсутствуют крупные мультимодальные склады общего пользования и контрактные склады, находящиеся в управлении операторов, специализирующихся на предоставлении комплексных логистических услуг.

 

Потребности рынка

Современные формы торговли требуют соответствующего уровня хранения и сохранности продукции на складах, поэтому наиболее востребованными оказываются складские комплексы высокого уровня, согласно принятой классификации классов «А» и «B». Однако практика разделения складских помещений на классы (по аналогии с офисными площадями) начала применяться в нашей стране лишь несколько лет назад, когда на рынок пришли первые зарубежные логистические компании. Тогда же появились первые складские помещения международного уровня. До этого момента склады для аренды подразделялись на два основных подвида  «холодные склады» и «теплые склады».

По мере развития рынка наибольшую известность получила классификация, основанная на технических параметрах площадей, развитости инфраструктуры, включая инженерные коммуникации. Сейчас принято различать складские помещения по классам «A», «B», «C», «D».

Несмотря на ставший привычным дефицит складов классов «A», «B»,  компаний, которые могут позволить себе располагать собственные товары в складских комплексах современного уровня, на рынке немного. Это, как правило, известные иностранные логистические операторы оптовых поставок товаров народного потребления, а также крупнейшие компании  ритейлеры. Основу рынка продолжают составлять небольшие российские компании, для которых главным фактором является величина ставки аренды склада.

Консалтинговая компания Colliers International прогнозирует проектам складской и производственной недвижимости самую высокую на рынке коммерческой недвижимости норму доходности – 2022% и сроки окупаемости в пределах 35 лет (информационная лента «Деловой Петербург»). Инвестиции за последние 2 года, по данным РБК, выросли на 36%. Так, например, Международное логистическое партнерство намерено инвестировать 800 млн долларов США в создание крупной сети терминалов на территории России к концу 2008 года. Будут построены два складских комплекса в Подмосковье, два комплекса (около 200 тыс. кв. м каждый) в Санкт-Петербурге и в городах-миллионниках – Екатеринбурге, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Казани и т. д. – по 100 тыс. кв. м.

Девелопер логистических комплексов класса «А» «Евразия Логистик» планирует построить в России до 2010 года сеть из 16 комплексов, которые соединят основные торговые узлы России и стран ближнего зарубежья в единую систему распределительных центров. Срок окупаемости таких инвестиций снижается, хотя все еще отстает от вложений в торговую или офисную недвижимость.

Проявляют интерес к строительству собственных помещений и владельцы различных форм бизнеса. Как правило, это представители сложившихся и успешных производственных предприятий (например, пивной гигант «Очаково» построил крупный производственно-складской комплекс в Липецкой области) и в большей степени ритейлерские сети («Утконос» или «Пятерочка»).

Тем не менее до недавнего времени скорость строительства существенно отставала от инвестиционных возможностей застройщиков и потенциальных арендаторов. Отчетливое ускорение процесса наметилось лишь несколько лет назад – с массовым развитием технологий быстровозводимых зданий из легких металлоконструкций (ЛМК).

 

ЛМК: быстро и качественно

Основное отличие технологии ЛМК, сделавшее их столь популярными сегодня, это индустриальный подход и стандартизация. Все элементы производятся на заводе конвейерным способом. В результате унификации всех узлов и деталей металлоемкость таких зданий относительно невысока. Поскольку для соединения деталей сварка почти не применяется (сборка на резьбовых соединениях), монтаж не требует специальной подготовки (сертификации) рабочих. Такая система позволяет более чем вполовину ускорить процесс строительства.    

Еще одно важное отличие – наличие у известных компаний-производителей пакета готовых типовых проектов полнокомплектных зданий. Они разрабатывались при участии известных проектных институтов и уже прошли регистрацию в органах Госстроя (сейчас – Агентство по строительству РФ). Это позволяет серьезно упростить согласование и получение необходимых разрешений.

По мнению Сергея Климина, ведущего специалиста компании Ruukki (европейский поставщик проектировочных решений из металла для строительства и машиностроения), именно это является ключевым фактором для бизнеса. «Для владельца предприятия, который нуждается в расширении и диверсификации бизнеса, одними из главных параметров при выборе способа строительства являются скорость, быстрая оборачиваемость средств, – говорит Сергей Климин. – Очевидно, что процесс производства, проектирования и монтажа должен максимально сокращаться. Ноу-хау компании Ruukki – одностадийное проектирование. То есть в нашем случае исходным документом является собственно архитектура сооружения – отметки перекрытий, точки кранового оборудования, точки приложения нагрузок и их величины (оборудование, важное с точки зрения нагрузки на каркас). В итоге появляется готовое строительное задание с архитектурой и нагрузками. После этого проектирование ведется в одну стадию – наше заводское проектное бюро выдает как чертежи КМД для производства, так и монтажные схемы для строительства. Это параллельный процесс, возведение может начаться сразу после изготовления конструкции, без дальнейших согласований. Когда мы говорим о реализации проекта в 4-5 тысяч м2, мы имеем в виду сроки в 4-5 мес. до сдачи. Из них проект занимает 68 недель, остальное – производство и монтаж. В случае же обычного, двухстадийного, процесса общий срок больше как минимум в два раза».

Высокая технологичность производства и отлично продуманный конструктив зданий позволяют изготавливать основные комплектующие заранее и иметь их запас на складе готовой продукции. Оформляется заказ, специалисты составляют спецификацию и комплектуют здание, сразу же выдавая задание на фундамент. Пока готовится фундамент, изготавливаются недостающие комплектующие, и здание доставляется на площадку. Если учесть, что под такое сооружение не нужен тяжелый фундамент (достаточно точечного, а иногда и просто бетонной площадки), срок между размещением заказа и окончанием работ беспрецедентно мал. К этому можно добавить, что абсолютно все соединения – на болтах (а это означает отсутствие сварки и привязки к энергоресурсам), а вес элементов конструкции позволяет в ряде случаев обойтись вовсе без кранового оборудования.

 

Опыт применения

Как уже говорилось, помимо активности крупных девелоперов растет и собственное строительство производственного бизнеса. Так, компания «Кералит» (производство огнеупоров) несколько лет назад построила современный заводской комплекс в Наро-Фоминском районе Московской области. Возведение современно оснащенного предприятия велось по технологии ЛМК и было завершено за год.

Один из немногих пока в Подмосковье производственно-складских комплексов высшего класса «Белая Дача», расположенный недалеко от Москвы, также был построен в кратчайшие сроки благодаря использованию таких технологий. В данном случае был применен несущий каркас здания из металлоконструкций (серия «Кондор» (Ruukki)), выполненный из сварных двутавров переменного по длине сечения. Для соединения элементов рам между собой использовались фланцы на высокопрочных болтах с предварительной затяжкой. Ограждающие конструкции были выполнены из сэндвич-панелей, что позволило добиться привлекательного экстерьера и обеспечить надежную теплоизоляцию.

Детчинский завод овощных концентратов (ДЗОК), принадлежащий компании «Русский продукт», также был реконструирован с применением легких металлоконструкций, что позволило увеличить производственные площади и переоснастить предприятие современным оборудованием.

Компания «Юниленд» (сеть «Дикси») построила для собственных нужд один из первых складских комплексов класса «А» в Екатеринбурге. Здесь также были использованы металлоконструкции Ruukki.

Развитие экономики, как показывает опыт и зарубежных стран, и российский, невозможно без строительства соответствующей инфраструктуры – современных зданий, складских комплексов, соответствующих международным стандартам. Сложившаяся сегодня в стране ситуация такова, что промедление в массовом возведении таких объектов грозит серьезным отставанием от мирового бизнес-процесса. Очевидным же выходом из этой ситуации является применение современных технологий строительства, и в частности – легких металлоконструкций.


Полная или частичная перепечатка материалов - только с письменного разрешения редакции!


«« назад