все записи



Дата: 24.01.2008
«Вестник строительного комплекса» № 51
Рубрика: ***

«Старый новый» рецепт для пятиэтажек


Напомним, проект Закона «Об адресной программе «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» был внесен на рассмотрение петербургского парламента губернатором Валентиной Матвиенко, а сама адресная программа принята на заседании правительства 18 сентября. Ожидалось, что уже до конца текущего года закон будет принят ЗАКСом. Но 15 ноября депутаты решили не рассматривать законопроект в первоочередном порядке «в связи с серьезными недоработками и неточностями». По словам главы Комиссии по городскому хозяйству Сергея Никешина, адресная программа сноса хрущевок может быть рассмотрена парламентом только в будущем году. Корректировкой документа займется рабочая группа по совершенствованию законодательства в сфере городского хозяйства, градостроительства, благоустройства, транспорта и жилищных вопросов. Эта структура была создана постановлением Смольного от 22 октября текущего года. В ее состав входят вице-губернаторы Александр Вахмистров и Александр Полукеев, представители отраслевых комитетов Смольного, а также депутаты ЗАКСа.

 

 

«Хирургический» путь нежелателен…

О «сырости» законопроекта говорилось и писалось много. В основном юристы, депутаты и сами жители планируемых к расселению домов указывают на то, что в нем весьма расплывчато прописаны права граждан. С другой стороны, этой медали находятся  интересы инвесторов, которые пока не видят для себя выгоды от участия в программе.

Инвесторы возьмутся за реализацию программы расселения домов первых массовых серий и ветхих домов, только если город обеспечит значительные бюджетные вливания. Прежде всего, застройщики хотят, чтобы бюджет взял на себя затраты по строительству и реконструкции инженерных сетей на территориях, подлежащих реновации. Во вторую очередь – власти должны обеспечить соответствующую правовую базу.

Руководитель отделения «Невское» компании «Петербургская недвижимость» Павел Медведев, основываясь на опыте расселения одного из ветхих жилых домов, делает вывод, что процесс этот в нынешних условиях для девелоперов невыгоден. По мнению Павла Медведева, реализация подобных программ невозможна без существенной помощи города, «как в финансовом аспекте, так и в предоставлении определенных административных ресурсов».

Крупные компании готовы заниматься  расселением ветхого жилья, считает Наталья Кривошеева, начальник управления рекламы и PR Инвестиционно-строительного Холдинга «ИВИ-93». Но множество проблем, с которыми сталкивается застройщик, снижает инвестиционную привлекательность объекта. Поэтому успех данного предприятия может быть только в случае скоординированности действий власти и бизнеса. «Реконструкция больших кварталов тормозится проблемой расселения жильцов. Чем их больше, тем больше риск, что проект удастся запустить в разумные сроки и за разумные деньги. В перспективе, если не будут решены вопросы расселения  со стороны города, участие компаний-застройщиков в таких проектах увеличиваться не будет», – говорит специалист.

Настораживает и столичный опыт. В Москве хрущевки начали сносить давно и делают это достаточно успешно: из 8 млн кв. м уже расселено около 5-ти. Однако несовершенство правовой базы сильно затормаживает процесс даже в успешной Москве. По словам заместителя генерального директора столичной корпорации «Жилищная инициатива» Анатолия Гаврилова, при расселении кварталов «поднимаются такие пласты взаимоотношений между бизнесом, властью и населением, которые не поднимались в стране никогда». Жители выдвигают непосильные требования, на застройщика давят  сроки и московское правительство, которому, в свою очередь, «приходится пачками выпускать распоряжения». В результате, как рассказал г-н Гаврилов, свой первый дом в столичном микрорайоне Отрадное «Жилищная инициатива» расселяла полтора года, на второй понадобилось уже три года. «Следующий, возможно, будем строить уже пять лет», – говорит представитель девелопера.

В Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» видят еще один «подводный камень». В отношении некоторых застроенных территорий, включенных в адресную программу по их развитию, застройщиками уже сейчас произведена или производится разработка проекта планировки. А договоры со строителями будут заключаться по результатам аукционов, в ходе которых разработчик проекта планировки не имеет никаких преимуществ. При этом для данных территорий придется вторично подготавливать проект планировки. В АСПК полагают, что власти Петербурга должны позволить первоначально работавшему на территории инвестору, при добросовестном выполнении с его стороны всех условий, продолжать его реализацию на всех этапах до полного завершения.

В компании «ИВИ-93», которая расселила несколько жилых домов, отмечают: «Сам по себе процесс расселения сложен и непредсказуем. Невозможно на 100% рассчитать поведение жильцов расселяемых домов: одни специально приобретают недвижимость в аварийном доме с целью получения в процессе расселения дополнительную выгоду, другие оценивают имеющееся в их собственности имущество в десятки раз дороже реальной стоимости, но есть еще и такой аспект, как психологические проблемы пожилых  жильцов при переезде. Если вопрос денег – это обычная практика рынка, и рано или поздно консенсус находится, то изменить представление о жизни у пожилого человека бывает практически невозможно. Наталья Кривошеева считает, что данный аспект – самое серьезное психологическое испытание, как для жильцов, так и для специалистов компании, которые занимаются расселением.

 

 

… но можно реанимировать?

«Больного» можно «не класть под нож», говорят некоторые инвесторы. Многострадальные пятиэтажки еще можно «реанимировать». Тем самым отпадет необходимость невероятных усилий властей, делающих все, чтобы ситуация не зашла в тупик. Речь идет о полной реконструкции домов первых массовых серий.

Специалисты ПФ «Перспектива» включают в это понятие фасадные работы, перепланировку квартир с сохранением их типа (т. е. количества комнат) и приведение их качеств к современным нормативным требованиям. По задумке «Перспективы», это достигается путем увеличения жилых площадей за счет фасадных пристроек. Лоджии, опирающиеся на стенки-пилоны, или эркеры увеличивают площадь торцевых помещений. Производится также надстройка базового дома мансардой или монолитными конструкциями на 2-3 этажа. При надстройке легкими конструкциями в мансардах могут располагаться двухуровневые квартиры или два обособленных этажа. Кроме того, дом оснащается лифтами и мусоропроводами, делающими его гораздо более комфортабельным.

Вокруг пятиэтажного дома вплотную ставятся монолитные несущие конструкции, которые берут на себя нагрузку всех надстроенных этажей. Корпус старого здания оказывается внутри этой «рамы». К дому пристраиваются балконы. Примерная модель реконструкции, разработанная в ПФ «Перспектива», по предварительным расчетам будет стоить $150 за кв.м. Данная реконструкция подразумевает пристройку к торцу пятиэтажки монолитного блока, который будет пригоден для временного размещения жителей ближайшего подъезда. Подъезд полностью перестроится, и в него заедут обитатели следующего и т. д. А поскольку количество квартир в реконструируемом доме увеличится, в него планируется переселять жителей близлежащих домов. Люди фактически останутся в родных дворах, качественно улучшив при этом свои жилищные условия. В «Перспективе» отмечают, что перечисленные мероприятия возможны еще и в силу того, что пятиэтажная застройка недостаточно плотна. Поэтому в масштабах квартала появляется возможность делать пристройки, которые будут по площади сопоставимы или даже больше самих реконструируемых зданий.

По оценкам компании, благодаря использованию современных методов производства работ и унифицированных конструкций, изготавливаемых заводским способом, срок реконструкции типового пятиэтажного здания можно сократить до 3-4 месяцев.

В настоящее время ПФ «Перспектива» готова выйти с предложением разработки полного пакета проектной документации на реконструкцию большей части пятиэтажного фонда Санкт-Петербурга.


Полная или частичная перепечатка материалов - только с письменного разрешения редакции!


«« назад