все записи



Дата: 28.04.2008
«Вестник строительного комплекса» № 54
Рубрика: ***

Реконструкции сосредоточились в центре


 Специалисты понятие «реконструкция» употребляют, если изменяется функциональное назначение объекта или его конструктивные параметры. Можно оставить только исторический фасад, полностью заменить всю конструкцию здания. А можно лишь частично сменить конструкции и системы объекта. Все эти действия, как правило, предусматривают сохранение исторических объемно-планировочных решений.  

Если оценивать все проекты реконструкции в Петербурге, то около 60% составит жилая недвижимость и 40% - проекты под офисы, торговлю и гостиницы.  Такое распределение обусловлено высокой востребованностью жилья. Жилая недвижимость остается привлекательной и по способу приобретения (долевое участие), чего в коммерческой достичь чрезвычайно трудно.

 

Жилье ручной работы

Сегодня в Петербурге объем реконструкции жилых зданий по сравнению с объемами нового строительства составляет около 1%. Это связано с тем, что проекты реконструкции гораздо более затратны, в сравнении  с новыми. «Строительство часто более приемлемо для девелопера, нежели реконструкция, особенно, если речь идет о центре города, - говорит президент группы компаний «Интарсия» Виктор Смирнов. – Здания, построенные в XVIII веке, находятся в очень плохом состоянии. При необходимости сохранения фасадов такого здания, очень сложно разработать экономически обоснованный проект. Главная же сложность при реконструкции объектов в центре города заключается в охранных ограничениях.  Ограничения касаются высотности зданий, подключения к коммуникациям, возможности увеличения существующих энергетических мощностей. Кроме того, в центре города для реконструкции коммуникаций порой необходимо перекрывать движение транспорта, а это не всегда возможно».

Отдельное внимание при реализации проекта уделяется сохранению окружающей и прилегающей застройки. Часто здания не ремонтируются десятками лет, поэтому состояние  фундаментов и основных несущих конструкций многих зданий  центра города оставляют желать лучшего. Это вынуждает девелоперов использовать щадящие технологии, проводить практически ручную разборку зданий без применения тяжелой техники. Конечно, это сказывается на экономике проекта.

 

Заводская элита

Реконструировать объект под элитное жилье достаточно сложно и возможно далеко не везде. Невозможность обустройства подземного паркинга, неоднородное социальное окружение – вот с чем приходится сталкиваться девелоперам элитных проектов, работающим в центре Петербурга.

Впрочем, дополнительные вложения в проект могут окупиться, если концепция проекта реконструкции разработана верно. Девелопер может быть вознагражден за смелость решения – поклонники особой атмосферы Петербурга готовы покупать элитное жилье даже на месте бывших заводов. Примером такой реконструкции можно назвать элитный жилой комплекс «Альба» на 3-й линии В.О. (проект компании «Ист Строй») на месте фабрики «Восход». Заводские здания были реконструированы под жилье. Не нарушив ограничений КГИОП Санкт-Петербурга, компания успешно справилась с задачей и продала квартиры в короткие сроки. Среди проектов реконструкции под элитное жилье – 8-я линия В.О., д. 37 (проект «Ронис»), а также объект на наб. Мартынова, 70, которым занимается «Возрождение» и Малая Невка 37 Б (проект «Тактика»).  

 

Расселяй и властвуй

Сложности с выбором технологий реконструкции решаются относительно быстро. Но ни грамотная концепция, ни особый архитектурный проект не спасают застройщиков от проблем с жителями расселяемого дома или протестующих соседей. Вопросы расселения не решить административным путем, законодательная база нуждается в доработке. Часто случается, что люди, живущие в центре, в плохо освещенном доме с темными и грязными дворами, при расселении, предшествующем реконструкции, требуют гораздо лучших условий. Городские  власти в таких случаях отстраняются даже от формального решения этих вопросов. «Зачастую протесты жителей неправомерны и  за ними могут стоять соответствующие политические силы», - добавляет Сергей Себелев из «Петербургской Недвижимости».

Участники рынка считают, что выходом из положения, при котором проекты реконструкции становятся убыточными из-за перечисленных проблем, может стать переход от точечных проектов к квартальной застройке и реконструкции. Такой подход выгоден и городу и инвестору. Однако сложно поверить, что это решит все сложности - уж слишком их много - ведь в центре Петербурга даже подъезд к строительной площадке может стать проблемой.


Коммерция предпочитают центр

Не отстает от проектов жилой недвижимости и реконструкция под коммерческую функцию. В центре города проекты этого сегмента составляют более 50%.  Вспомним печально знаменитую «яму» у Московского вокзала, Stockmann на углу Невского и Восстания. Влияет на объемы реконструкции в центре  и городская политика: власти решили активизировать реконструкцию гостиниц – например, обновляется гостиница «Москва», готовится к реконструкции «Октябрьская».

Одна из тенденций последнего времени – реконструкция крупных комплексов инфраструктурной составляющей, которые не приносят явной коммерческой прибыли: церквей, галерей, театров. Самый масштабный пример - Новая Голландия (девелопер ООО "СТ Новая Голландия"). Крупные проекты реконструкции реализуются и за счет городского бюджета. Так, группа компаний «Интарсия» реконструирует здание для размещения Военно-морского музея на месте бывших Крюковых казарм а также занимается проектированием и реконструкцией (приспособлением) Летнего театра и сквера «Молодежного театра на Фонтанке».

В среднем, реконструкция обходится  дороже строительства на 30-50%.  В настоящий момент стоимость реконструкции составляет от $600 до $10 тыс. за кв.м. в зависимости от объекта, охранных ограничений, местоположения, особенностей планировки, интерьера и т.д., но в среднем  эта цифра приближается к 2000 $ за кв.м.

 

 

Проекты реконструкций под жилье по районам  Петербурга

 

Район

Брэнд

Адрес

Девелопер

Класс

Василеостровский

 

8-я линия 37

Ронис

элита В

Выборгский

Дача Ланских

Энгельса 4

Град-Инвест

комфорт+

Выборгский

New-сталинка

Энгельса пр. 19

Град-Инвест

комфорт-

Московский

Элита

Яковлевский 7

АВО

комфорт+

Московский

Свой круг

Заставская 32

Заставская

комфорт-

Невский

Дом на Ломоносовской

Полярников ул. 6А

ВистКом

средний

Петроградский

 

Мартынова 70

Возрождение

элита А

Петроградский

 

М.Невки 37В

Тактика

элита А

Центральный

Преображение

Радищева/Виленский 15

ИнвестКонтактСтрой

элита В

 

 

 

 

 

Источник: «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group)


Полная или частичная перепечатка материалов - только с письменного разрешения редакции!


«« назад