все записи



Дата: 16.12.2008
«Вестник строительного комплекса» № 60
Рубрика: ***

Делить – не строить


Оценивая объемы антикризисной поддержки строительной отрасли, высшие правительственные чиновники определили три потока вливания бюджетных средств.

Первый из них направляется на выкуп жилья для военных, из которых 21 млрд рублей. выделит Минобороны. Еще 11,6 млрд рублей поступит от Министерства регионального развития на покупку 6 тыс. квартир, которые получат те же военные в обмен на имеющиеся у них государственные жилищные сертификаты.

Второй поток финансирования призван спасти пошатнувшуюся ипотеку. Для ее стимулирования Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выделит 60 млрд рублей, из которых 5-6 млрд – до конца 2008 года.

Третий поток исходит от нового игрока на рынке государственных финансов – Фонда содействия развитию ЖКХ, который выделит 50 млрд рублей. Часть средств пойдет на строительство жилья для переселенцев из ветхого фонда, а остальное направят на спасение застройщиков, которые из-за кризиса не могут завершить строительство домов с участием дольщиков.

По разным оценкам, в российских регионах сегодня насчитывается около 78 млн кв. метров недостроенного жилья. И если позволить его «заморозить», то государство рискует получить волну протестов и беспорядков, так считают в Минрегионразвития.

Казалось бы, предпринимаемые правительством антикризисные меры вполне продуманны. Однако выкуп жилищного недостроя с порогом не менее 70% готовности уже вызвал бурные эмоции в среде застройщиков, столкнувшихся с ценовыми предложениями ниже рыночных на 25–30%. К тому же и сам механизм определения готовности вызывает у них вполне законные опасения.

Другая сторона медали – конечный потребитель. Меры по поддержке строительной отрасли, в первую очередь, подаются как меры, направленные на реализацию ранее заявленных программ по обеспечению граждан социальным жильем. Люди, десятилетиями стоящие в очередях и напуганные очередным кризисом, вновь обрели надежду на получение квартир с опережением ожидаемых сроков. Безусловно, эта категория граждан, завязанная на схему социального найма, при любом положительном раскладе с масштабным выкупом останется в выигрыше.

Но кроме тех, кто стоит в очереди, и тех, кто взял ипотечные кредиты, свои квартиры ждет огромное количество дольщиков. Именно здесь кроется основная опасность возможного социального взрыва.

Не секрет, что многие застройщики, беря деньги у граждан на строительство одного жилого дома, начинали строительство сразу нескольких, и не все эти объекты в момент отказа банков кредитовать строительные организации были доведены до 70%-ной готовности.

Гарантии того, что компания, получившая деньги от государства за выкуп ликвидных квадратных метров, сможет довести до этого же состояния другие, не прошедшие госприемку, нет.

Очевидно, что спасение государством крупных девелоперов, научившихся лоббировать свои интересы, может произойти за счет пресловутого среднего класса, представляющего сегодня самый перспективный социальный слой – опору экономической системы.

Рассчитывая на социальный эффект от выкупа «незавершенки», чиновники предпочитают не замечать факторов, играющих против стратегии в целом. Во-первых, начавшийся в октябре отток рабочей силы со строек в связи с вынужденными сокращениями при новом найме восполнится только на две трети.

Компании, которым поручат «доводить до ума» чужие квадратные метры, потратят месяцы, чтобы набрать квалифицированный персонал. Сегодня почти все крупные промышленные предприятия Санкт-Петербурга приостановили ранее практиковавшееся обучение станочным специальностям на рабочем месте. В отделах кадров говорят, что набрали учеников «под завязку», и это все зрелые люди, «перетекшие» из других секторов экономики. Из каких – гадать не долго. Так, в известных компаниях Санкт-Петербурга, таких как ЛЭК, Ленстройтрест, Setl Group, М-Индустрия, сокращается от 10 до 25% строительных рабочих.

Следующий фактор – количественный. Только по оценкам Росстата, в очередях на улучшение жилищных условий стоит около 3,1 млн семей. На деньги же, выделяемые правительством, можно приобрести не более 50 тыс. квартир. Давно подсчитано, что субсидии в размере 100 млрд рублей закрывают не более 3% от оборота отрасли. Масштабы жилищного кризиса в России не сопоставимы с оказываемой государством помощью, хотя такой стратегический шаг, при значительном увеличении выделяемых сумм и отладке некоррумпируемой схемы финансовых вливаний, дорогого стоит.

Какие же механизмы получения средств предлагаются сегодня аплодирующим государству девелоперам? Выбирать, по сути, не из чего. Если речь не идет о прямом инвестировании в конкретный проект, то его заменяет возможность предоставления гарантий выкупа жилья после завершения строительства. В таком случае сдача объекта государству вряд ли обойдется без кредита уполномоченного банка.

Практика выкупа жилья по фиксированным ценам без соблюдения процедуры государственных муниципальных закупок еще не отработана, хотя разговоры об этом не прекращаются. При этом не стоит забывать, через какие тернии приходится пройти застройщику при оформлении отношений с государством, согласившимся на проектные инвестиции.

После октября вряд ли найдется серьезная строительная компания, не желающая заявить о своем намерении строить доступное жилье. Слишком привлекательна возможность решения кризисных проблем за счет бюджетных вливаний. Однако если треть обещанных субсидий равна годовому объему продаж на первичном рынке жилья такого города, как Екатеринбург, то денег хватит для поддержки не более десятка крупных строительных холдингов.

На этом фоне все тревожнее звучат заявления о положительном очищающем эффекте, который может оказать экономический кризис. Многие аналитики – приверженцы рыночного подхода к развитию отрасли считают, что банкротство десятков более мелких компаний будет способствовать дальнейшему вздутию цен на квадратные метры: «В то, что все выкупленные у строителей квартиры уйдут в социальный найм, вряд ли поверят даже очередники. Проблемы ликвидности останутся, а с ними затормозятся процессы саморегулирования рынка». Подобное усредненное мнение может быть спорным, но то, что программа «Доступное жилье» в масштабах страны провалилась, доказывать не надо.

Вот квинтэссенция общего мнения, которое вице-президент по экономике и финансам компании «ЛЭК» Максим Тягар озвучил на круглом столе, собравшем петербургских девелоперов:

«Для нас ипотека – это зло! По сути, долю своего бизнеса компания отдавала банкам. ЛЭК одним из последних внедрил ипотеку. В 2007 году она составила в наших продажах всего 12-13%. Неинтересно. Мы и в будущем хотели бы иметь как можно меньше дел с ипотекой. Если, не дай бог, у государства возникнут проблемы с обманутыми дольщиками, мы готовы рассмотреть варианты государственно-частного партнерства. Крупные компании должны предложить свои услуги».

А вот еще мнение – президента Гильдии управляющих и девелоперов Александра Ольховского, отражающее особенности посткризисного периода:

«На мой взгляд, на рынке коммерческой недвижимости в прежнем виде, в прежних объемах не останется никто. Рынок, в первую очередь, зависит от «длинных денег», которые в настоящий момент отсутствуют. Да, возможно, компании сохранят персонал. Но все они будут ориентированы на реализацию проектов совершенно другого масштаба. Вместо 100–200 тыс. кв. метров компания будет вводить 10–15 тыс.

Когда мы говорим, что у всех все хорошо, то речь идет о ряде крупных серьезных компаний, ведущих грамотную политику. А в целом на рынке все плохо.

Мы рискуем не сохранить инфраструктуру строительного рынка. Мы можем потерять инженерно подготовленные земельные участки, производителей стройматериалов. И когда через 2 года мы выйдем из инвестиционного цикла, то увидим, что нам строить-то негде!»

Все эти оценки указывают на то, что ценовой уровень на квартиры в мегаполисах останется прежним, если не увеличится. В Петербурге, где возводимого жилья эконом-класса не хватит для решения городских проблем с коммуналками даже при условии планируемого выкупа, спрос будет расти. Это подтверждается и последними результатами опросов ВЦИОМ о способах сохранения средств, представляющихся россиянам наиболее надежными. На первом месте – вложения в недвижимость (51%), на втором – золото и драгоценности (19%), на третьем – счет в Сбербанке (17%).

На этом фоне весьма привлекательно выглядят рацпредложения отдельных игроков, заманивающих клиента схемами фиксации цен на первичку. Так, Корпорация «Мегалит» гарантирует уменьшение стоимости приобретаемой квартиры в случае снижения цен на рынке строящегося жилья даже после заключения договора. Предложение универсально и распространяется на все платежные планы.

Окончательный пересчет стоимости квартиры происходит в момент сдачи дома и юридически оформляется дополнительным соглашением к основному договору. В период с 1 декабря 2008 года и до окончания строительства объекта определяется дата, когда была зафиксирована минимальная цена. Все внесенные средства до этого момента пересчитываются по этой цене. Денежные средства, оплаченные после указанной даты, пересчитываются по цене квадратного метра, действующей на момент сдачи дома, но не выше начальной цены договора. В случае внесения до этого срока более 70% стоимости квартиры, по минимальной цене пересчитывается вся ее стоимость. Такая схема, по «Мегалиту», гарантирует уменьшение стоимости купленной квартиры даже после покупки и возврат переплаты в течение 10 дней.

В России, даже несмотря на кризис, есть все, чтобы перейти к созданию федеральной системы жилищного госзаказа, а не бесконечно перераспределять деньги. Прежде всего, нужны эффективные хозяйственные алгоритмы, например дотирование процентных ставок или первоначального взноса за квартиру, а не помощь одним за счет других. Ипотеку, которую, по мнению большинства застройщиков, должен регулировать рынок, правильнее поддержать созданием национальной сети рефинансирования кредитов, а государственные средства направить на выкуп закладных у банков, дав возможность гражданам спокойно осуществлять найм государственного жилого помещения с последующим выкупом. Что касается Фонда содействия развитию ЖКХ, то его участие в развитии программ жилищного госзаказа должно быть прямо пропорционально увеличению мощности коммунальных сетей в кварталах, подлежащих реконструкции, а также грамотному присутствию государства в сфере лэнд-девелопмента.


Полная или частичная перепечатка материалов - только с письменного разрешения редакции!


«« назад