все записи



Дата: 01.04.2009
«Вестник строительного комплекса» № 61
Рубрика: ***

Антикризисное управление проектами: точка зрения финансовых аналитиков


В дальнейшем кризис проявляется уже в реальном секторе, лишенном дешевых финансовых ресурсов. Не имея возможности рефинансировать краткосрочные обязательства, предприятия сокращают производство и замораживают реализацию новых проектов. Вследствие этих процессов кризис начинает оказывать негативное влияние на потребителей, снижая их доходы, возможность доступа к кредитным ресурсам и соответственно объем потребления. Тем или иным образом происходят изменения в объеме платежеспособного спроса и объеме предложения.

Из анализа этой цепочки видно, что первыми пострадают компании, чья деятельность строится в основном на краткосрочном финансировании и достаточно значительном финансовом рычаге, а это компании розничной торговли и строительства. И в том и в другом случае большое значение имеет финансовая дисциплина конкретного предприятия, однако строители страдают гораздо больше вследствие того, что их проекты носят долгосрочный характер, в то время как основу финансовой политики в розничной торговле составляет скорость оборота кредиторской и дебиторской задолженности.

Строительные компании имеют гораздо более существенное расхождение по срокам активов и пассивов. При этом обыкновенно активы являются долгосрочными, а пассивы – краткосрочными. Недостаточный объем денежных средств на балансе и безотзывных неиспользованных кредитных линий означает, что в настоящее время российские строительные компании в высокой степени зависимы от решений внутренних и международных кредиторов рефинансировать (или не рефинансировать) зачастую существенную краткосрочную задолженность с наступающими сроками погашения. Периодические опционы на предъявление ценных бумаг к досрочному погашению, которые нередко предусмотрены по эмиссиям облигаций на внутреннем рынке и которые сейчас с большей вероятностью могут быть исполнены
(и исполняются), также могут привести к увеличению необходимых погашений краткосрочной задолженности.

При этом строительные компании первого эшелона, имеющие устоявшиеся взаимоотношения с тремя крупнейшими банками (ВТБ, Сбербанком и Газпромбанком), с большей степенью вероятности смогут получать средства для рефинансирования краткосрочного долга (хотя и по значительно более высокой цене). Долгосрочное же финансирование (в том числе сделки рефинансирования ипотеки для банков) в ближайшее время сможет обеспечивать только государство и только при условии сохранения стабильных цен на нефть не ниже 40 долларов за баррель.

Негативные ожидания относительно развития рынка и значительное ограничение финансирования заставят многие компании отказаться от реализации новых проектов и сконцентрироваться на уже начатых.

Действительно, стоимость кредитных ресурсов для строительных компаний с начала лета 2008 года выросла в 1,5-2 раза. Если раньше стоимость долгосрочного кредита составляла 10,5-14% годовых, то сейчас ставки колеблются в районе 18-25%, а срок кредитования не превышает одного года.

В этих условиях строительным компаниям может быть выгоднее снизить цены по уже начатым проектам на аналогичную величину (18-25%) для получения длинных денег непосредственно от клиентов. Однако это не только проблематично в условиях снижающегося платежеспособного спроса и высоких рисков нулевого цикла, но и, вероятно, недостаточно для своевременного финансирования текущей краткосрочной задолженности, поэтому мы наблюдаем снижение цены на уже готовые объекты и отход от политики «придерживания квартир» для стимулирования спроса. Схожие тенденции проявляются и на вторичном рынке. Все это приводит к росту объема предложения, которое на протяжении пяти последних лет оставалось достаточно стабильным.

Для стабилизации цен на существующих уровнях в этом случае потребуется соответствующее увеличение платежеспособного спроса. Однако кризис препятствует этому процессу.

Платежеспособный спрос снизился в первую очередь вследствие снижения доли ипотечных сделок на рынке. Такие сделки составляли около 15-20% всех сделок с недвижимостью в Москве и Санкт-Петербурге. Рынок ипотечного кредитования будет достаточно долго находиться в замороженном состоянии из-за недостатка долгосрочных пассивов у большинства банков, а также невозможности рефинансирования ипотеки.

Последние два года платежеспособный спрос на жилую недвижимость рос в основном именно за счет развития ипотечного кредитования и кредитования вообще. Рост доходов не успевал за ростом цен, однако способствовал большей доступности кредитов. В данных обстоятельствах эти факторы перестают действовать. Инвестиционный спрос будет снижаться из-за неопределенности относительно будущих цен, а естественный спрос (без учета ипотеки) будет снижаться в среднесрочной перспективе под влиянием ухудшения экономической ситуации и существенного снижения доходов.

Конечно, в настоящей ситуации лучше себя будут чувствовать компании, которые не использовали слишком большой финансовый рычаг и осуществляли финансирование в основном за счет собственных средств. Но таких примеров, к сожалению, немного. Консервативная финансовая политика всегда несет в себе меньшие риски, но в условиях бума не выдерживает конкуренции по рентабельности с агрессивными стратегиями ведения бизнеса. Более того, мы не можем огульно обвинять компании в применении существенного финансового рычага. Излишнее и необоснованное вмешательство государства в экономику на протяжении восьми лет давало ложные сигналы финансовой системе и реальному сектору, что и привело к ошибкам в инвестициях.

Компаниям с большой долей заемного капитала (и не только им) следует широко использовать инструменты неявного снижения цен – скидки, бонусы, плавающую стоимость по договорам. Явное снижение цен сейчас – это непозволительная роскошь. Такая политика, скорее всего, приведет к полному исчезновению спроса, по крайней мере на некоторое время, так как такое снижение будет происходить волнообразно и создаст очевидную тенденцию вниз, которая, в свою очередь, создаст «дыру» в эластичности спроса, по крайней мере, на первые несколько волн такого снижения.

Кроме этого, конечно, большинство объектов, которые находятся на реализации сегодня, имеют достаточно высокую себестоимость, учитывая динамику цен на строительные материалы в 2007-2008 годах, – то есть компании просто не могут себе позволить продавать их очень дешево. А так как явное снижение цен в силу этих обстоятельств маловероятно, мы будем наблюдать неявное снижение еще несколько месяцев, после чего, если ситуация в экономике не улучшится, реализуется явная тенденция вниз.

Однако снизятся не только цены на конечный продукт, себестоимость также должна значительно снизиться, и при грамотной финансовой и хозяйственной политике норма прибыли может не претерпевать существенных изменений.

Несмотря на постоянные заявления чиновников о необходимости сохранения объемов строительства, участники рынка, конечно, должны воздерживаться от увеличения инвестиций в новые проекты. В условиях снижения спроса – это просто неразумно. Необходимо чувствовать спрос, даже когда он ничтожно мал, и подстраиваться под него. Что это означает сегодня? Прежде всего, переориентацию на проекты эконом-класса, то есть проекты, которые можно массово продавать в условиях низких доходов покупателей и низких цен.

Снижение объемов строительства будет способствовать установлению равновесия на рынке и не даст ценам повторить судьбу своих «американских коллег». Кроме этого, такая тенденция сильно снизит и удержит на этом низком уровне цены строительных материалов, что в данной ситуации является, вероятно, самым важным для нормального функционирования строительного рынка.

Что касается девальвации рубля, то этот фактор не должен оказать какого-либо значительного негативного воздействие на финансовое положение большинства строительных компаний, почти 100% затрат которых (в том числе и по кредитам) номинированы в рублях. Компании, имеющие значительный объем задолженности в иностранной валюте, могут пострадать гораздо сильнее, однако, по нашим оценкам таких компаний немного.

Конечно, как и прежде, большую роль на строительном рынке будут играть действия государства. Самое лучшее решение с его стороны – не вмешиваться, сохраняя стабильность банковской системы и снимая необоснованные ограничения на строительную деятельность. Совершенно неразумным выглядит сохранение ставки единого социального налога, повышенной прямо перед началом кризиса, и создание дополнительных административных ограничений во многих субъектах Российской Федерации уже в его разгар.

Рост цен на недвижимость в Санкт-Петербурге за последние 5 лет составил более 300% процентов и сильно оторвался от роста доходов населения. В условиях финансового кризиса цены неминуемо должны снизиться. Рост предложения наряду со снижением платежеспособного спроса вернет рынок как минимум на один год назад. Это означает, что цены должны снизиться на 20-25%.

В Москве это снижение может быть больше из-за сильной насыщенности рынка.

При ухудшении экономической ситуации в России значительное снижение инвестиционного спроса может достаточно сильно сбить цены в Сочи, однако при более благоприятном развитии событий цены упадут незначительно, так как инвестиции здесь являются долгосрочными.

В регионах ситуация может быть более острой. Региональные компании являются достаточно слабыми в финансовом плане, поэтому здесь возможна волна банкротств и более сильное снижение цен, чем в центре.

В любом случае кризис окажет и позитивное воздействие на строительный рынок. Его оздоравливающее воздействие проявится в повышении эффективности деятельности строительных организаций и более строгом соблюдении ими финансовой дисциплины в будущем, что будет способствовать стабилизации цен и, в свою очередь, сделает жилье более доступным для населения нашей страны.


Полная или частичная перепечатка материалов - только с письменного разрешения редакции!


«« назад