все записи



Дата: 14.04.2009
«Вестник строительного комплекса» № 62
Рубрика: ***

ЭСОН против рисков долевого строительства


– Леонид Юрьевич, сегодня, когда прогнозы развития первичного рынка жилья противоречивы и неутешительны, тема качества строительства должна бы отойти на второй план. Но этого пока не наблюдается…

– Этого и не будет: вопросы качества строящегося жилья всегда были болезненны, а теперь – особенно. Это связано с тем, что в последние годы объемы возводимого жилья увеличились, цены на него возросли, а соответственно, ужесточились и требования дольщиков к его качеству. Кроме того, финансовый кризис, серьезно ударив по доходам граждан, заставил многих пересмотреть приоритеты вложения средств. Если недавно люди в основном полагались на авось, то сегодня большинство владельцев нового жилья осознало, что легкомыслие в отношении качества принесет значительные финансовые потери в будущем.

– В чем это выражается?

– Качество сданного жилья и раньше было не на высоте, а сегодняшний экономический кризис обострил эту непростую проблему долевого строительства еще больше. Как правило, покупателю квартиры самостоятельно непросто разобраться в тонкостях определения качества строительства. К тому же многие дефекты не видны невооруженным глазом и проявляются со временем. Очевидно, что потребители нуждаются в независимой квалифицированной помощи. Совсем недавно нередки были случаи, когда потребители предпочитали за советом обращаться к друзьям или знакомым, имеющим опыт приемки новой квартиры. Такие советчики, не будучи специалистами в вопросах качества строительства, не могли гарантированно разглядеть в квартире все возможные дефекты. Таких случаев беспечности множество. Существует категория дольщиков, которые надеются, что в их квартире будет все в порядке и проблемы качества построенного жилья их не коснутся. И те и другие рискуют, не подозревая, что «мины замедленного действия» в их квартирах – это угроза длительных разбирательств со строителями, поиска ответа на вопросы «кто виноват?», «кто будет исправлять дефекты?», а главное – «за чей счет?». Чтобы уменьшить количество подобных конфликтов, специалисты Экспертного Совета по определению надежности предприятий строительного комплекса разработали специальную программу независимой технической помощи дольщикам по приему квартир от строительных компаний.

– Какие же риски могут быть в приемке квартиры?

– По завершении строительства и после сдачи жилого дома госкомиссии участникам долевого строительства предлагается принять по акту приема-передачи указанную в договоре квартиру. Многие дольщики сразу же подписывают акт, считая, что это чисто формальная процедура. Однако в ряде случаев при обследовании квартиры выявляются такого рода строительные дефекты, при которых нормальная эксплуатация квартиры просто невозможна.

– Что же может предпринять рядовой гражданин, чтобы обезопасить себя от неприятностей?

– На сегодняшний день любой покупатель нового жилья имеет возможность обратиться за помощью к профессионалам. Деятельность ЭСОН по ведению технического надзора лицензирована Федеральным агентством по строительству и коммунальному хозяйству РФ. В Общественной приемной ЭСОН можно написать заявление на проведение обследования, в ходе которого эксперт осмотрит квартиру в присутствии дольщика и составит письменное заключение с указанием всех нарушений со ссылкой на действующие СНиПы и ГОСТы. Высококвалифицированные специалисты ЭСОН, имеющие большой опыт в строительной и надзорной деятельности, оказывают дольщикам независимую помощь при подписании актов приема-передачи квартир от строительных организаций. Эксперты помогают грамотно отразить все явные и скрытые дефекты в акте приема-передачи, а практика давно подтвердила, что в целом данная услуга позволяет приобретателям квартир избежать конфликтных ситуаций, длительных разбирательств со строителями, дополнительных финансовых затрат на исправление дефектов, а также неудобств при эксплуатации новой жилплощади. Хочу подчеркнуть, что вовремя составленное экспертом ЭСОН квалифицированное заключение по обследованию квартиры сэкономит не только время, но и деньги дольщика.

– Для того чтобы не проморгать скрытый дефект, квартиру лучше приобретать без отделки?

– Не обязательно. В основном граждане жалуются на некачественную установку окон, которые промерзают или протекают. Вторая проблема — система вентиляции. Иногда она просто засорена, а иногда воздух дует в квартиру из вентиляционной шахты. Но бывают и вопиющие нарушения. К примеру, в одной из осматриваемых квартир было обнаружено, что вся стена комнаты, расположенной под террасой, пропитана влагой по всей площади, и только специалист смог выявить, что данный дефект связан с нарушением проекта при производстве работ по устройству внутреннего водостока и уклонов на террасе.

При обследовании другой квартиры было выявлено, что отсутствует гидроизоляция в сантехнической кабине и ванной комнате. Более того, устройство трубопроводов по холодному и горячему водоснабжению, а также фанового стояка было выполнено в жилых комнатах, что является грубейшим нарушением санитарно-гигиенических норм для жилых помещений.

– Куда же смотрел Гостстройнадзор, принимая дом в эксплуатацию?

– Госстройнадзор отвечает, прежде всего, за безопасность строения. Поэтому если основные несущие конструкции выполнены на совесть, то объект, как правило, принимается. Во-первых, для того, чтобы люди могли стать собственниками и уже с этих позиций добиваться устранения недоделок, а во-вторых, Госстройнадзор часто закрывает глаза на некоторые вещи, довольствуясь гарантийными письмами застройщика, обещающего устранить недоделки.

– Судя по вопросам из зала на вашем семинаре, застройщики редко выполняют свои обещания после подписания актов, и со всеми их «сюрпризами» дольщики остаются один на один…

– В подобных случаях по закону строительные компании обязаны предложить дольщикам либо равноценную квартиру, либо компенсировать затраты на производство работ по устранению дефектов. Кстати, в описываемых случаях после экспертного заключения были приняты конструктивные решения для нормальной эксплуатации квартиры.

Если бы хозяева этих квартир не обратились к эксперту, все недостатки все равно выявились бы при производстве отделочных работ, но уже после принятия квартиры в эксплуатацию, то есть после подписания акта приема-передачи. Многие дольщики не задумываются о том, что, подписывая этот юридический документ, они подтверждают, что согласны с качеством принятой ими строительной продукции. И предъявление строителям претензий по выявленным дефектам грозит длительным, иногда даже судебным разбирательством, ведь владельцу квартиры придется доказывать, что дефекты возникли не в процессе неправильной эксплуатации жилья, а при его строительстве.

– Можно сказать, что покупка объектов готовности менее 90% сегодня сопряжена с гарантированным риском. Например, объект строительства может быть сдан с большими задержками, его не смогут подключить к инженерным сетям после окончания строительства… Сегодня к списку проблем добавился пункт «у застройщика не хватает денег на завершение стройки»…

– С долевым строительством всегда было много проблем. Со многими из них, например с прокладкой инженерных сетей, помогают справиться городские власти. Активную позицию занимает рабочая группа партии «Единая Россия», действующая при прокуратуре, у нас на сегодня более 100 выигранных в суде дел. Вмешательство прокуратуры необходимо, когда речь идет о незаконных требованиях застройщиков, о доплате, или в ситуациях невозможности зарегистрировать право собственности, например при нарушении инвестусловий. Но не всегда решение суда полностью удовлетворяет стороны конфликта. Например, когда после многолетней задержки строительства суд присуждает вернуть дольщику вложенные средства, то очевидно, что сегодня это будут копейки. Или выплаты неустойки за нарушение сроков строительства. Они могут составлять и 200, и 50 тысяч рублей. Но и это решение бывает трудно выполнить, если компания застройщика разорилась. А ведь, сегодня, в условиях кризиса, у многих строителей дела идут не лучшим образом. Естественно, городские власти принимают антикризисные меры, но каждый конкретный случай требует отдельного рассмотрения: в чем причины остановки строительства? Просчет это менеджеров строительной компании или мошенничество? На выяснение всех подробностей уходит масса времени и сил.

– Можно каким-то образом избежать этих проблем?

– Конечно, можно, если бы соинвесторы более внимательно подходили к выбору компании-застройщика. Несмотря на принятие закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов…», многие строительные фирмы привлекают денежные средства граждан, используя различные схемы обхода данного закона. А именно: по предварительным договорам купли-продажи, по агентским договорам, по договорам паевого взноса, используя векселя и т.д. Нередко граждане заключают договоры с фирмой, не выяснив, есть ли разрешение на строительство, на каком основании используется земельный участок; каковы полномочия фирмы на привлечение денежных средств на конкретную квартиру; вправе ли те или иные лица представлять фирму при подписании договора и т.д. Поэтому одним из важных моментов для приобретателей квартир в строящихся домах является минимизация рисков с помощью устранения информационных пробелов у покупателя. Например, информация обо всех строящихся городских объектах и их застройщиках содержится в общедоступной базе ЭСОН.

– Как вы считаете, поможет ли улучшить ситуацию перевод строительной сферы на саморегулирование?

– К сожалению, СРО не несут ответственности за своих членов, нарушивших сроки строительства, но уверен: ситуация с качеством строительства должна улучшиться, поскольку риски каждой строительной компании будут упреждены страховкой и/или компенсационным фондом саморегулируемой организации. Члены СРО коллективно вынуждены будут разделить между собой ответственность каждой фирмы за нарушение СНиПов и ГОСТов, поэтому к репутации своих членов отнесутся с повышенным вниманием. Кстати, отмечу, что за основу определения критериев надежности компаний, была принята методика ЭСОН, а она уже оправдала себя на практике.


Полная или частичная перепечатка материалов - только с письменного разрешения редакции!


«« назад