все записи



Дата: 18.06.2009
«Вестник строительного комплекса» № 63
Рубрика: ***

Долевые проблемы: продолжение следует…


Законодательные инициативы В мае Государственная Дума приняла в I чтении законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства». В нем предлагается создать условия для заключения застройщиками с гражданами только договоров долевого участия в строительстве. Напомним, что, по мнению законодателя, под действие 214-ФЗ должны подпадать все сделки, в которых участвуют средства граждан, в том числе и предварительные договоры, в результате которых у дольщиков возникают права собственности на квартиры в новостройках. Застройщикам разрешено выпускать особые облигации, так называемые жилищные сертификаты, использовать схемы жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов со специальными ограничениями. Договоры долевого участия с юридической точки зрения считаются одним из самых защищенных для дольщика вариантов, но застройщики редко используют этот путь, поскольку он усложняет процесс получения средств от физических лиц и автоматически делает строительство менее выгодным. В частности, это происходит из-за необходимости уплаты НДС по долевым договорам. В связи с этим предлагается внести изменения в Налоговый кодекс РФ с тем, чтобы освободить от НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве. Мера призвана мотивировать застройщиков работать по договору долевого участия и устранит причины для использования альтернативных договоров. Также предлагаются меры по решению проблем тех граждан, которые уже пострадали от деятельности недобросовестных застройщиков. В частности, поправки предлагают расширение сферы применения закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». В законопроекте предмет регулирования закона уточняется так, чтобы под него подпадали все сделки с привлечением средств граждан, включая предварительные договоры. Как сообщил с трибуны конференции IBC, прошедшем в рамках XV Международного форума «Интерстройэкспо-2009» зампред думского Комитета по бюджету и налогам, координатор программы «Единой России» «Свой дом» Александр Коган, поправки заставят строителей вести все расчеты с дольщиками строго в соответствии ФЗ-214. «А для того чтобы правоохранительным органам было интереснее этим заниматься, мы установили штрафы: 1 млн рублей за каждую сделку с юридического лица и 50 тысяч рублей – с физического лица, подписавшего договор. То есть сумма штрафов с юридического лица за 200-квартирный дом составит 200 млн рублей, а с физических – 10 млн рублей», – заявил г-н Коган. Судебные меры Пока новый законопроект готовится вступить в силу, правоохранительным органам приходится разбираться с последствиями недоработок предыдущих вариантов. Последние несколько лет средства массовой информации едва успевают сообщать о скандалах вокруг компании «Социальная инициатива» (КТ «СИ»). Жертвами крупнейшей строительной пирамиды (по оценкам самих пострадавших) стали более 50 тысяч соинвесторов жилья по всей России вплоть до Дальнего Востока. КТ «СИ» имела свыше 60 филиалов в 176 городах. Только в Центральном федеральном округе их насчитывалось 15 штук. Из городов-миллионников, пожалуй, лишь Петербург смог избежать этой напасти, остальные подсчитывают убытки и готовят документы для судов над мошенниками. Столица, естественно, оказалась впереди. 19 мая Басманный суд Москвы приговорил президента «Социальной инициативы» Николая Карасева к десяти годам колонии строгого режима, его супругу Наталью Карасеву — к восьми годам колонии общего режима, их дочь Ларису Мошкину и главбуха товарищества Сергея Литовченко — к семи годам лишения свободы. Следствием было установлено, что под предлогом инвестиционного вклада и долевого участия в строительстве двух 26-этажных жилых домов в Москве на бульваре Маршала Рокосовского, владения 58 и 42, руководители КТ «СИ» получили от дольщиков порядка 1,2 млрд руб., из которых на само строительство потратили лишь 44 млн руб., на «сэкономленные» средства приобрели ценные бумаги, дорогие автомобили и земельные участки либо переводили на счета подставных структур, после чего также присваивали. В 2004 году КТ «СИ» и вовсе заморозила все работы, объявив о том, что строительство жилья якобы подорожало и собранных товариществом денег уже не хватает. (Интересно, что и после сообщения об этом в СМИ жители иных регионов продолжали вкладывать деньги в филиалы компании.) В итоге только в Москве 799 граждан не увидели ни своих денег, ни квартир. Суд признал, что им был причинен ущерб на сумму более 1 млрд 185 млн рублей. Не менее громкие судебные разбирательства ожидаются и в других регионах, ведь, по словам самого Карасева, за всю жизнь «Социальной инициативы» с 1999 года со всех вкладчиков они собрали более10 млрд руб. К примеру, в Тамбовский областной в суд уже передано дело о растрате и даче взятки, возбужденное против Карасева, директора представительства «СИ» в Тамбове Виктора Гуляева, а также замдиректора федерального госучреждения «Земельная кадастровая палата» Юрия Замкова, который обвиняется в получении взятки от «СИ» в крупном размере и пособничестве в хищении чужого имущества. Конечно, приговоры ожидаются суровые, но проблему получения жилья пострадавшими они не решат. Специалисты предрекают, что на фоне общемирового экономического кризиса процесс этот будет тяжел и долог. И все чаще в СМИ и на форумах в Интернете звучат вопросы: «Можно ли было предотвратить распространение «кошмара «Социальной инициативы» по всей России?». Мнения разделились. КТ «СИ» имела офис в центре столицы, на ее сайте можно было прочесть: инвестиционный портфель товарищества превышает $14 млрд, ее чистые активы превышают $500 млн, а собственный капитал равняется $400 млн По итогам 2004 года она была объявлена Национальной компанией года «За социальную ответственность в бизнесе», до недавнего времени вела крупнейшие строительные проекты РФ, возглавляла Некоммерческое партнерство «Международное общественное движение социальных инициатив», объединяющее в своих рядах свыше 17 млн граждан России, Украины и Белоруссии. В наиболее уважаемых СМИ и на телевидении постоянно велась массированная PR-атака. Среди обманутых соинвесторов есть даже юридические фирмы. С другой стороны, удивляют всеобщие простодушие и легковерность пострадавших, ведь далеко не все эксперты одобряли деятельность КТ «ИС». Например, компания так и не смогла пройти проверку Экспертного Совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН). «Еще в 2004 году «Социальная инициатива» подавала заявку на включение в наш общедоступный реестр объектов строительства Санкт-Петербурга и надежных строительных компаний, но не прошла и первого этапа экспертизы», – рассказал руководитель Общественной приемной ЭСОН Леонид Медведев. Напомним, что первый этап определения надежности предприятий по методике ЭСОН как раз включает проверку профессиональной деятельности компании. Сюда входит определение ее положения на рынке, исследование истории и нынешнего состояния. Для этого проводятся анализ имеющейся информации о компании и рассылка запросов в соответствующие органы власти Петербурга и Ленобласти. «По итогам проверки методы и стратегия работы «Социальной инициативы» были признаны слишком рискованными, о чем мы уведомили наших клиентов. Результатом стал тот факт, что на территории Петербурга сегодня нет ни одного объекта этой компании, и наши соинвесторы не пострадали от деятельности недобросовестного застройщика», – подчеркнул Л. Медведев. К сожалению, он отказался прокомментировать причину, по которой руководство других регионов РФ и даже самой Ленинградской области, на территории которой сегодня не могут «оттаять» 4 недостроя КТ «СИ», много лет не замечало сообщения ЭСОН. Это тем более странно, ведь информация обо всех обследованных строящихся городских объектах и их застройщиках содержится в общедоступной базе ЭСОН и дублируется на многих иных информ-ресурсах. Инициативы дольщиков Хотя стабильность петербургского строительного рынка часто упоминается в материалах общефедеральных СМИ, далеко не идеальное его состояние усугубилось кризисными проблемами. Но оказавшиеся в сложной ситуации дольщики сегодняшнего дня пытаются сообща решать жилищные проблемы, коллективно дискутируя с застройщиками. На одном из таких собраний-брифингов присутствовал корреспондент «ВСК». Собрание проводилось по итогам судебных разбирательств, в ходе которых были выявлены нарушения при заключении ООО «Торговый дом «Сигма» договоров долевого участия с физическими и юридическими лицами в отношении жилых и нежилых помещений в строящемся комплексе жилых домов по адресу: СПб, Московский адм. р-н, квартал 10, восточнее пр. Ю. Гагарина на пересечении Пулковской ул. и ул. Орджоникидзе (комплекс «Южный замок»). Рассматривались взаимоотношения застройщика ООО «Жилпромстрой», инвестора ООО «Жилпромстройкомплект» и генподрядчика строительства ООО «ТД «Сигма». Застройщик обвинял генподрядчика в невыполнении строительных работ, за которые было заплачено квартирами, которые продавались дольщикам. Застройщик заявлял, что генподрядчик не имеет прав на площади, и предлагал дольщикам перезаключить договор уже с ним. При этом застройщик на словах обещал не взимать дополнительные средства с соинвесторов, но присутствовавшие на собрании юристы посоветовали им не спешить с перезаключением договоров, пока не будут предъявлены новые юридические документы, точно без слов о доплате. С помощью грамотных вопросов юристов выяснилось, что часть квартир все же зачтена «Сигме» за выполненные работы и в подвешенном состоянии находятся лишь порядка 20-ти квартир. Выявленные факты позволили снять эмоциональное напряжение аудитории и наметить пути к разрешению ситуации: на 5 июня назначили сверку расчетных документов обеих сторон в присутствии наблюдателя от дольщиков. Как выразился уже после собрания его участник от ЭСОН, Леонид Медведев: «Как правило, множество проблем возникает из-за отсутствия у дольщиков информации, а также отсутствия у большинства юридической подготовки, чтобы правильно воспринять услышанное и вовремя принять меры для защиты собственных интересов. Если бы такие собрания проводились постоянно, то проблем в области долевого строительства было бы меньше».


Полная или частичная перепечатка материалов - только с письменного разрешения редакции!


«« назад