все записи



Дата: 09.01.2011
«Вестник строительного комплекса» № 72
Рубрика: ***

Незавидная доля российских дольщиков: решение возможно?


По данным Минрегиона РФ на 1 ноября в России насчитывалось свыше 800 «проблемных» объектов, строительство которых ведется при соинвестировании гражданами. Количество граждан, пострадавших от неисполнения обязательств застройщиками, превышает 50 тысяч человек. Наиболее неблагоприятная ситуация сложилась в Самарской, Московской, Калининградской, Томской областях, Краснодарском, Ставропольском краях, Татарстане.

Учитывая актуальность и сложность проблемы, в ноябре месяце текущего года Министерством регионального развития РФ было принято решение о создании Координационного совета по содействию завершению строительства объектов долевого жилищного строительства, осуществляемого при соинвестировании гражданами.

В межотраслевой совет вошли депутаты Госдумы РФ, представители Роспотребнадзора, Высшего арбитражного суда РФ, Федеральной службы по финансовым рынкам, Службы судебных приставов, руководители профильных Департаментов Правительства РФ, а также представители общественных организаций. Председателем Координационного совета назначен замминистра регионального развития РФ К. Ю. Королевский.

По мнению главы Минрегиона В.Ф. Басаргина, основная цель совета заключается в уходе от популистских мер и практическом решении проблем дольщиков – людей, зачастую находящихся в отчаянном положении и потерявших веру в закон.

Санкт-Петербург выходит с инициативой

Как известно, ситуация на рынке долевого строительства Северной столицы относительно благополучна – в этом, безусловно, заслуга городских властей, обладающих многолетним опытом сотрудничества с общественными организациями и независимыми экспертами в области строительства. На заседании, прошедшем в начале декабря в Минрегионе, членам Координационного совета был представлен законопроект по созданию денежного фонда для решения проблем обманутых дольщиков, разработанный специалистами Комитета по строительству Санкт-Петербурга и депутатами ЗакСа.

Как сообщил председатель Комитета по строительству СПб. В.В. Семененко, основная идея законопроекта заключается в создании накопительного фонда, в который строительные компании, осуществляющие жилищное строительство с привлечением средств граждан, обязаны отчислять средства в размере 2-2,5% от объема продаж. Средства данного фонда будут находиться под контролем городского Комитета по строительству и расходоваться лишь в случае возникновения серьезных проблем у компаний-участниц фонда, не позволяющих достроить объект. В этом случае деньги будут использованы для завершения строительства и обеспечения дольщиков квартирами.

Следует отметить, что на первый взгляд создание подобного фонда – серьезный прорыв в вопросах обеспечения пострадавших граждан жильем. Однако, по мнению экспертов, предложенная инициатива имеет ряд недостатков.

Во-первых, денежный фонд включает в себя компании, которые работают по 214-ФЗ, а их в Санкт-Петербурге, не говоря о России в целом, пока немного. Во-вторых, если инициатива по созданию фонда не будет принята как обязательная на законодательном уровне, вряд ли компании-застройщики будут готовы делать отчисления добровольно. Хотя, безусловно, участие в подобном фонде существенно поднимет имидж застройщика и повысит инвестиционную привлекательность возводимых им объектов для соинвесторов, желающих вложить средства в долевое строительство.

Следует также отметить, что создание фонда не решит уже существующие проблемы обманутых дольщиков, поскольку совершенно очевидно, что добросовестные компании, работающие в соответствии с 214-ФЗ и отчисляющие деньги в фонд, вряд ли захотят отвечать за грехи своих недобросовестных конкурентов.

Саморегулирование – в помощь дольщикам

В свою очередь Министерство регионального развития вышло с инициативой по созданию специализированной саморегулируемой организации, задачей которой станет выдача допусков застройщикам, привлекающим денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов.

В такое СРО могут войти не только застройщики, но и жилищно-строительные кооперативы, которые на сегодняшний день фактически лишены контроля со стороны государства.

Также рассматривались предложения по созданию денежных фондов при уже существующих СРО, однако объемы таких фондов будут слишком незначительны, чтобы снять остроту проблем долевого строительства. Например, если в СРО входит 300 компаний, и из них всего десять занимается жилищным строительством с привлечением денежных средств граждан, то вполне очевидно, что собранной суммы будет явно не достаточно для покрытия возможного ущерба. Логичнее, если деньги будут консолидированы в одной организации, и в этом смысле весьма целесообразно создание специализированных само-ргулируемых организаций по региональному признаку. К примеру, если застройщик привлекает деньги граждан на объекты в Северо-Западном регионе, он обязан вступить в Северо-Западное СРО застройщиков и получить допуск на привлечение средств дольщиков после внесения соответствующей суммы в компенсационный фонд.

На сегодняшний день продолжается разработка данной концепции, а также рассматриваются вопросы, связанные с гармонизацией законодательства РФ, так или иначе затрагивающего интересы участников долевого строительства. В ближайшее время заместителю министра регионального развития К.Ю. Королевскому будет представлена пояснительная записка, содержащая перечень необходимых изменений в существующем законодательстве. Дальнейшее рассмотрение этих вопросов пройдет в Минрегионе РФ.

Вполне вероятно, что в самое ближайшее будущее в Минрегионе будет создана рабочая группа по изменению действующего законодательства, к работе в которой будут привлечены специалисты Рос-потребнадзора, Законодательного собрания, Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН), общественных объединений и организаций.

Банкротство как бизнес-инструмент

В настоящий момент профильными комитетами Госдумы РФ подготовлен проект поправок в Закон о банкротстве. Суть в том, что объекты, строящиеся за счет граждан, не должны включаться в банкротную массу застройщика. В новой редакции объекты долевого строительства предназначаются для выкупа организациям и государственным органам, которые готовы исполнить обязательства обанкротившегося застройщика перед гражданами.

Следует отметить, что на сегодняшний день существует достаточное число строящихся объектов, испытывающих проблемы финансирования. В качестве кредиторов в большинстве случаев выступают банки, в том числе – подставные, предъявляющие требования по кредитам, которые в реальности не выдавались. Например, в неприятную ситуацию попала петербургская компания «Плазма». Банк «Таврический» выдал кредит на строительство жилого дома, но спустя некоторое время один из совладельцев банка выкупил земельный участок, на котором возводится жилой дом, у его бывших владельцев. Новый собственник доказывает, что здание построено на его земле и, разумеется, за его собственные деньги, а дольщики на получение квартир могут не рассчитывать.

Таким образом, люди, вкладывавшие средства в строительство, вынуждены отстаивать свои права в суде. Тяжба длится более полугода, а учитывая некоторые особенности российской судебной системы, пострадавшие дольщики вполне могут остаться без квартир. Кстати, объекты, находящиеся в залоге у банков, на строительство которых привлекались средства дольщиков, есть и у компании «ЛЭК». Вполне очевидно, что изменение Закона о банкротстве остро назрело.

Жилищный кодекс ожидают изменения

В настоящий момент общество находится в ожидании существенных изменений в действующий Жилищный кодекс Российской Федерации, которые касаются вопросов передачи в управление от застройщика к ТСЖ вновь построенных домов. Поправки в закон запрещают застройщику создавать собственные ТСЖ и четко прописывают процедуру передачи документов и прав управления гражданам, исключая возможность создания «карманных» ТСЖ.

Этот шаг позволит избежать конфликтов, спровоцированных попытками застройщика взимать плату за управление и текущий ремонт в необоснованных размерах. Одним из примеров подобного рода является конфликт между строительной компанией «Воин» и собственниками квартир на объекте «Большой дом на Неве».

В целом проект поправок в Жилищный кодекс насчитывает более 40 страниц – систему управления многоквартирными домами ожидают практически революционные изменения, которые, наконец-то, упорядочат взаимоотношения дольщиков и застройщиков.


Полная или частичная перепечатка материалов - только с письменного разрешения редакции!


«« назад