все записи



Дата: 09.01.2011
«Вестник строительного комплекса» № 72
Рубрика: ***

Городская застройка: ломать нельзя реконструировать?


Исторически сложившаяся и хорошо унифицированная застройка кварталов на Гражданке, Юго-Западе, Купчино и Невском районе в настоящее время претерпевает «модернизацию». Тут и там появляются новые высотные здания, причем строятся они на тех местах, на которых еще в недавнем прошлом строить не разрешалось.

Связано ли это с новыми технологиями строительства? Ответ очевиден: на данных площадях уже проложены коммуникации и застройщику не требуется заниматься инженерной подготовкой территорий.

Как отметил новый мэр Москвы Собянин: «Москва застраивалась бессистемно, результат негативный». Питерские власти не задумываются о последствиях уплотнительной застройки, хотя результат в нашем городе может быть аналогичным московскому, как с точки зрения смены управляющего аппарата, так и с точки зрения урона, наносимого нашему городу.

Немного цифр

Реконструкция и реставрация зданий наиболее сложный и трудоемкий вид строительных работ. Именно в реконструкции используются практически все технические решения, применяемые в строительстве, а иногда даже разрабатываются новые, до того момента не используемые. Необходимость расширения объема работ по пере-устройству жилых и общественных зданий в нашей стране происходит по причине неоправданно быстрого их морального и физического износа.

Главная причина – это несвое-временно выполняемые плановые ремонты и неправильная эксплуатация. По некоторым данным из жилищного фонда страны ежегодно выбывает от 7 до 10 млн. м2 жилой площади, а вводится 40-50 млн. м2.

Для сравнения: в США более 50% средств, вкладываемых в строительство, идет именно на реконструкцию. Во многих развитых странах для нормального развития городской инфраструктуры на реконструкцию вкладывается 20% от всего городского бюджета. В России охотнее сносятся дома, реконструируется их крайне мало. Ремонт в районах проводится по принципу увеличения коррупционной составляющей, что в конечном итоге приведет к плачевным результатам.

Взгляд с пристрастием

Посмотрите на Невский район… Холдинг, не будем называть его по имени, на пятачке между «брежневками» на улице Седова строит многофункциональный жилой комплекс. Место хорошее, рядом метро, но башня по моему субъективному мнению испортит вид района, хотя бы и «депрессивного». Тем не менее, данный район всегда имел свое лицо. А может быть, нужно было сохранить малоэтажную застройку, таким образом, сделав его более комфортным для проживания, подчерк-нув его индивидуальность?

Сегодня мы не вкладываемся в сети, хотя вокруг КАД уже строятся новые районы, например – то же Кудрово. Посмотрите на карту города и близлежащих районов: Металлострой, Колпино, Девяткино – там уже строятся новые дома, но комплексное освоение территорий не производится. В этом отношении пример СССР будет более чем положителен. При освоении новых территорий производилась комплексная застройка: количество жителей просчитано, школы и детские сады построены, плюс дом быта и торговый комплекс. Конечно, не всегда так гладко получалось, но последнее заседание Правительства РФ, во главе с В.В. Путиным опять подняло эту проблему. Нам требуется массовая комфортная застройка, причем недорого. Положение может спасти крупнопанельное домостроение и различные технологии с использование сэндвич-панелей, и при этом не стоит так стремиться ввысь. Положительные примеры есть и сегодня, к примеру, жилой квартал от компании «Балтросс» в районе Колпино. Вполне очевидно, что только при проведении своевременного ремонта и модернизации жилого фонда можно с уверенностью смотреть в будущее.

По данным Госархстройнадзора РФ, каждая третья авария на строительных объектах происходит в жилых домах. Основной причиной является нарушение правил эксплуатации, плохое техническое состояние инженерных систем и строительных конструкций.

При отступлении от нормативных сроков капитального ремонта на 7-10 лет стоимость его проведения увеличивается в 2,5-3 раза по сравнению с плановым ремонтом.

В годы плановой экономики

Никита Сергеевич Хрущев, посетив Соединенные Штаты Америки, поразился большому количеству небоскребов, справедливо заметив, что «земли у нас много, мол, будем строить попроще». И у нас стали строить бюджетное жилье, впоследствие получившее название «хрущевки». Данные здания располагались на нормальных друг от друга расстояниях, территории вокруг них благоустраивались и озеленялись, строились школы, детские сады, магазины.

Согласитесь, они выглядели не очень привлекательно, но функционально, а это и есть главное при современном строительстве. Районы нарезались и строились по жесткому регламенту, и то, что высмеивал господин Рязанов, на сегодняшний день кажется благом. Широкие улицы и проспекты, хорошая продуваемость и доступ воздуха, высокий процент озеленения – это визитная карточка тех районов.

Действия строителей, возводивших «хрущевки», можно оправдать. Прежде всего, требовалось срочно переселить людей, измученных плохими жилищными условиями и проживающих в коммунальных квартирах, в отдельное жилье со всеми удобствами, что и было сделано.

Сегодня по моему субъективному мнению все упирается в отсутствие системы. Сейчас многие семьи имеют одну или даже две машины. Нетрудно подсчитать, при строительстве высотки количество машин резко возрастет, а парковок нет.

Подземные гаражи строить трудно, особенно в наших грунтах. Надземные многоэтажки редкость, гаражные кооперативы сносят, куда ставить машину жителю высотки?

Зарубежный опыт

К сожалению, наши экономисты, изучая зарубежный опыт и перенимая внешние атрибуты западной жизни, редко погружаются вглубь проблем. Это в полной мере касается строительного комплекса. На Западе давно отказались от многоэтажного строительства для так называемых спальных районов – тех мест, где люди восстанавливают свои силы и по статистике проводят до 30% жизни. С чем это связано? Конечно с тем, что государство заботится о своих гражданах.

Пример соседней Финляндии может служить для нас едва ли не эталоном. Почему? Все просто: уже достаточно давно финны пропагандируют архитектуру, плотно взаимодействующую с природой. Именно такой подход позволяет гармонизировать отношения человека и природы, позволяя находиться ему в благоприятной среде. Близ Хельсинки застройка ведется не более 3-5 этажей. Причем все дома окружены зелеными насаждениями, стоянки автотранспорта локализованы, магазины и школы находятся в шаговой доступности от мест проживания.

Возведение домов идет достаточно часто с использованием панелей – это и экономично, и экологично. Проще возводить здания из готовых элементов, максимально сокращая мокрые процессы.

Конечно, финская панель отличается от нашей панели. В Санкт-Петербурге только один завод соответствует западным стандартам, да и культура производства сильно отстает. Однако скорее всего дело в концепции, как говорил профессор Преображенский «разруха в головах». Массовая застройка 70-80-х годов прошлого века в Германии также шла по пути применения панельной технологии. Сегодня молодые немецкие дизайнеры предложили разделять данные дома на отдельно стоящие, делая из них таунхаузы, озеленяя территории. Я не призываю реконструировать кварталы массовой застройки на примере Германии, но мне кажется, можно попробовать.

Рост цен на энергоносители, ужесточение правил энергоэффективности привело к тому, что в соседней Эстонии, началась реконструкция домов, не соответствующих современным параметрам строительства. Многие дома были надстроены мансардами с применением технологии LVL и ЛСТК, утеплены и покрашены, заменены системы отопления и подводящие коммуникации. Исторический центр Таллинна отреставрирован, восстановлены утраченные архитектурные элементы. В центре построено много новых современных домов с применением новых технологий, но, тем не менее, они выглядят органично.

Опыт Франции при реконструкции кварталов массовой застройки, также положителен. Несомненно, остались и трущобы – это те кварталы, которые остаются в зоне социального найма, но большая часть жилого фонда реконструируется, так как жилье дорого.

Судя по нашей практике, люди платят за жилье очень большие деньги, при этом оно находится в очень плачевном состоянии. Цифра в 60% износа для жилого фонда является критичной с точки зрения его дальнейшего ремонта, так как последующие капиталовложения не окупаются.

Вопрос в том, почему у нас появляется такой износ? Почему сталинские дома с минимальными капиталовложениями, подвергнувшись реконструкции, представляют собой «голубую мечту» любого квартиросъемщика.

Несомненно, при возникновении капитальных проблем, здание лучше сносить, и Америка – яркий тому пример. Не случайно одними из самых привлекательных и рентабельных бизнесов у нас являлся снос зданий. Это было особенно актуально в середине прошлого века, так как городские власти не вкладывались в городскую инфраструктуру, а на «пятнах», возникших после сноса, застройщики строили новые, более вместительные и рентабельные дома. Тем не менее, мировое сообщество осознало проблему, и тот же Вашингтон не является городом со зданиями большой этажности. Конечно они есть, но в процентном отношении их гораздо меньше, чем в Нью-Йорке.

На Западе также существуют профессиональные ассоциации и люди, которые понимают, что любой исторически сложившийся городской ландшафт, есть сама по себе ценность. Поэтому реконструкция городской среды сродни тонкой операции над живым организмом. Зачастую нововведения последних лет нам уже не режут глаз… Только кто ответит за данные «подвиги» перед нашими потомками?

Отставание, которое наметилось у нас в настоящее время, составляет уже 30-40 лет. Это касается и градостроительства и реконструкции и реставрации. Показательный пример: когда велась реконструкция Кремля, на реставрационные работы были приглашены итальянские специалисты, наша реставрационная школа не может сказать, что она не имеет опыта и специалистов должного уровня. Тем не менее, итальянцы не пустили наших работников на объекты своей зоны ответственности даже в качестве подмастерьев!

Взгляд в будущее

Несомненно, если подойти к решению этой проблемы системно, то переустройство зданий должно рассматриваться прежде всего как возможность быстрого получения дополнительных площадей за счет мансардных этажей, пристраиваемых объемов и, частично, возведения новых зданий в существующих районах городской застройки. Подчеркиваю еще раз: частично! Реконструкция может вестись без сноса старых зданий. Нужно учитывать тот факт, что при посадке новых зданий на старые сети, при увеличении этажности и количества проживающих, нагрузка на них возрастет многократно. При этом проведенные расчеты показывают, что при реконструкции зданий первых массовых серий, прирост новых площадей составит от 100 до 120 млн м2 общей площади. Затраты при этом будут в 1,5 раза меньше, чем при новом строительстве. Данный эффект может быть достигнут за счет более эффективного использования систем инженерного оборудования, освоенных территорий и существующего фонда зданий и сооружений.

Возьмем Московский район, который сейчас активно уродуется, хотя ранее отличался гармоничностью. Вообще, Московский проспект, по моему субъективному мнению, можно было бы занести в охранную зону ЮНЕСКО, как это случилось с проспектом Независимости в Минске. К сожалению, нам это не грозит. Показателен пример со строительством высотки на месте кинотеатра «Зенит». Жители выступили единым фронтом против, но не по причине «дискредитации» архитектурного своеобразия Московского проспекта, а в связи с тем, что данное строительство попадает в охранную зону Чесменской церкви, расположенной на улице Ленсовета. Гражданская активность петербуржцев похвальна и не может не радовать… К сожалению, противостоять коньюктурщикам удается не всегда. Особенно мне хочется выделить в качестве примера ансамбль площади Победы. Здание холдинга «Ленинец», расположенное в створе Ленинского проспекта, по идее Советской власти должно было являться центром города. Но вернемся к площади. Ансамбль площади сегодня выглядит гармонично. Две башни в 22 этажа органично замыкают здания универмага «Московский». Здания гостиницы и института Огнеупоров формируют воронку – ворота для въезда в город. Главная доминанта – Памятник героическим защитникам города – встречает прибывающих из аэропорта. В свое время проект и формирование ансамбля вызывали нарекания у многих. Сегодня за счет правильных геометрических решений ансамбль не режет глаз и не вызывает отторжения, как аналогичный проект на пересечении улицы Варшавской и Ленинского проспекта. Здания слева и справа строили разные компании, и они даже не похожи. Мало того, что высотка «Петербургской недвижимости» уступает по своей органичности зданию «36 треста», как мне кажется, первое еще и построено не совсем качественно. А как хорошо бы смотрелись два одинаковых здания… К чему я это говорю? К тому, что город не реконструируется, а рекультивируется. Опыт рекультивации применим в сельском хозяйстве, но не в градостроительстве. Потеря знаний в области реконструкции негативно сказалась на внешнем облике нашего города. Когда-то архитектурное своеобразие Ленинграда старались беречь, сегодня Санкт-Петербург перекраивается в угоду «золотому тельцу». Особенно это показательно при застройке лакун.

Вспомним, что когда на улице Пестеля были вынуждены снести несколько домов по причине их ветхости, то на их месте построили новые, с виду схожими фасадами и этажности. Никому не пришло в голову строить высотки по 25 этажей.

Дома необходимо реконструировать, ремонтировать и обслуживать. Иначе нас ждут серьезные проблемы в будущем.


Полная или частичная перепечатка материалов - только с письменного разрешения редакции!


«« назад