все записи



Дата: 24.08.2011
«Вестник строительного комплекса» № 76
Рубрика: ***

Комплексное освоение территорий: преимущества и перспективы


Реализация первых проектов КОТ, а именно «Балтийской жемчужины» началась еще в 2005 году. Первопроходцем стал зарубежный инвестор. В 2007 году на территории будущего многофункционального комплекса «Балтийская жемчужина» состоялось торжественное открытие делового центра, площадь которого –
10 тыс. кв. м.

В минувшем году появилось три проекта КОТ, но при этом только один из них атаковал рынок.

В 2010 году «Главстрой СПб» построил 280 тыс. кв. м. Из них на рынок попала примерно половина. Остальное было продано государству. В нынешнем году компания решила возвести и продать более 450 тыс. квадратных метров жилья, удвоив план продаж с 500 до 1000 квартир. Разумеется, без демпинга не обойтись, ожидаемая цена – порядка 40 тыс. руб. за кв. м. По оценкам экспертов, в нынешнем году подобного рода предложения последуют и от других застройщиков в Северной столице.

На рынок начнут поступать квартиры жилого района «Славянка» ГК «Балт­рос». Дома уже сданы, начато строительство объектов социальной инфраструктуры (школы и детского садика), квартиры – с отделкой. Однако цена, по которой компания собирается продавать жилье, относительно высока.

На южном направлении в 2011 году компания «Старт девелопмент» возводит жилой район «Золотые ключи»; на востоке активизировались «Сетл Сити» с «Семью столицами», «Строительный трест» и «Отделстрой» – с Капиталом» и «Оккервилем».

Преимущества и проблемы

Комплексное освоение имеет для девелоперов ряд преимуществ. Появляются новые возможности для строительства на фоне дефицита земельных участков; при реализации КОТ достигается снижение себестоимости за счет эффекта масштаба и возможность много и быстро строить и продавать. Кроме того, работа с масштабным проектом позволяет обеспечить плановую загрузку строительных мощностей на несколько лет вперед. Девелопер получает возможность стандартизировать архитектурные и проектные решения благодаря масштабу территории и спроектировать действительно качественную и комфортную среду обитания.

Вместе с тем существует и ряд характерных проблем. Прежде всего, то обстоятельство, что возможность работать в этом сегменте есть только у крупных компаний с большими мощностями и финансовыми возможностями. Если говорить о Петербурге и Ленобласти, инженерная и дорожная инфраструктура все еще не достаточно развиты: планы города и области по развитию этих сетей существенно отстают от темпов комплексной застройки. Еще один проблемный момент заключается в том, что отсутствует отработанная схема передачи объектов социальной инфраструктуры на баланс государству.

Какой будет ценовая реакция рынка на проекты КОТ, судить пока сложно. Отмечено, что выход на рынок объектов с ценой в 49 тыс. руб. за кв. метр поглотил весь отлаженный спрос, в том числе и со вторичного рынка, не дав ценам взметнуться к докризисным высотам. Ясно и то, что подавляющее число застройщиков так кардинально снижать цены не готово и чтобы их удержать, придется повышать классность объекта, делая ставку на удобное местоположение и, тем не менее, рискуя остаться без покупателей. Единой оценки общего числа проектов комплексного освоения территорий не существует. Эксперты затрудняются оценить объем КОТ на территории всей России. В Петербурге и Ленобласти, по различным оценкам, заявлено к реализации от 52 до 101 проектов комплексного освоения общей площадью жилья в размере 45-64 млн кв. метров.

Прогнозы

Доля проектов комплексного освоения территорий (КОТ) на рынке строящегося жилья Петербурга и Ленобласти в перспективе ближайших пяти-десяти лет может вырасти до 60-65%. Такой прогноз дает председатель Комитета по жилой недвижимости Гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор компании Setl City Илья Еременко.

Сходный взгляд и у генерального директора компании PETERLAND Юрия Зарецкого: «Исходя из целей и направлений градостроительной политики Петербурга и Ленинградской области, а также тенденций на рынке жилой недвижимости, можно утверждать, что в дальнейшем количество проектов комплексной жилой застройки будет увеличиваться. С учетом объемов строительства, заявленных в проектах КОТ, уже
к концу 2011 г. доля КОТ в общем объеме строительства жилья в Петербурге и пригородах может превысить 25%, а к 2015 году достигнуть 50-70%».

После кризиса объем заявленных проектов комплексного освоения территорий в Петербурге, его пригородах и Ленобласти увеличился примерно на 10-15% и сегодня составляет около
64 млн кв. метров жилья (101 проект). По итогам 2010 года в общем объеме ввода проекты комплексного освоения заняли 43,4%, что почти в два раза больше, чем в 2009 году (24,7%). Кроме того, проекты КОТ составили более половины (56,7%) новых проектов, выведенных на рынок в 2010 году (в 2009 году – только 40,3%).

На сегодняшний день доля проектов КОТ, находящихся в продаже, в общем объеме рынка строящегося жилья Петербурга составляет около 40%. В продаже находится 21 проект комплексного освоения, общая площадь продающегося в этих проектах жилья превышает 2 млн кв. метров.

Положительная динамика в данном сегменте очевидна. «Это объясняется постепенным переходом девелоперов от уплотнительной застройки к развитию и редевелопменту больших территорий, –
говорит Илья Еременко. – Интерес девелоперов к проектам комплексного освоения территорий свидетельствует: будущее все-таки за комплексным освоением территорий, а точечная застройка постепенно исчерпывает свой ресурс». По оценкам экспертов, при условии выработки эффективных механизмов взаимодействия инвесторов и государства при реализации крупных проектов, сегмент КОТ будет активно развиваться. 

Сергей Васильев


Полная или частичная перепечатка материалов - только с письменного разрешения редакции!


«« назад