все записи



Дата: 09.11.2011
«Вестник строительного комплекса» № 77
Рубрика: ***

Комплексное освоение территорий: за и против


Со времен СССР последними кварталами, созданными по правилам комплексного освоения, стали Купчино, Гражданка, Юго-Запад. Что такое комплексное освоение? Это когда при строительстве жилья в месте застройки возводятся не только магазины, но и детские сады, поликлиники, другие объекты инфраструктуры. При этом весь район имеет единую градостроительную концепцию.

В недавнем прошлом при использовании в строительстве элементов 137-й серии, школы также возводились из этих элементов. Понятно, что в новых районах дома часто чередовались, здесь был и кирпич, и сборный железобетон. Расчет, как правило, осуществлялся исходя из проектной мощности возводимого жилья. Сколько людей, столько и магазинов, предприятий бытового обслуживания. Часто такие районы строились в отдалении от транспортных потоков. То же Купчино получило название «Куплачино – пока доедешь, наплачешься». Также район называли «Чукчино», что по идее острых на язык жителей других районов должно было вызывать ассоциации с районами крайнего севера.

Тем не менее, формирование городской инфраструктуры в Советском Союзе было плановым и более-менее понятным. Города спутники, такие как Колпино или Пушкин, имели свой узнаваемый, неповторимый облик. В настоящее время Пушкин был комплексно перезастроен, все свободные места заняты, о его комплексном развитии говорить можно условно.

Колпино – основной промышленный район города, именно там сейчас сосредотачивается львиная доля городских предприятий, туда во вновь создаваемые зоны выводятся заводы и фабрики из центра города. Но кто на них будет работать, а главное где будут жить эти работники? Именно в Колпино ощущается нехватка жилья и особенно чувствуется отсутствие планового освоения территорий. Понятно, что работников можно подвозить на автобусе, так делают Toyota и Hyundai, или строить жилье у самого предприятия, что делает Nokian Tyres. Данные вопросы решаемы, но, к сожалению, городская власть к ним не имеет никакого отношения.

То, что город спешно расширяет свои границы, стало реальностью, «перезаселенность» города, его «перезастроенность» мешает жить горожанам. Отсутствие инфраструктуры новых районов мешает жить уже новоселам. Пробки на въезде в город и на его улицах отравляют жизнь не только автомобилистам, но и жителям близлежащих домов.

Именно комплексное освоение территорий позволит создать комфортное проживание для жителей. Ведь инвесторам, а тем более строителям, часто по экономическим соображениям проще построить на участке в черте города и «посадить» здание на готовые сети, чем покупать участки земли в 30-50 га. Стоимость таких земель велика.

В принципе местные петербургские застройщики для конкуренции с внешними инвесторами в освоении новых территорий могли бы объединиться, но пока трудно представить консорциум из компаний, которые имеют разную рыночную стратегию. Есть более простой и реальный путь: дать ведущим петербургским застройщикам городские гарантии в случае привлечения банковских кредитов для инженерного обустройства территорий.

Что касается малых и средних застройщиков, то они вообще остаются в стороне от комплексного освоения городских территорий. В качестве примера можно привести компанию «М-Индустрия». Предприятие развивалась динамично, но в последнее время активно продает проекты в Петербурге. Минувшей весной компания продала «Строительному тресту» землю в Токсово, где был заявлен коттеджный поселок «Озерный край». Всего до кризиса в портфеле «М-Индустрии» было шесть проектов жилых домов в Петербурге. Три из них сданы. Еще два – «Манхэттен» и «Поэма у трех озер» – обещают закончить в текущем году. Сегодня задолженность той же «М-Индустрии» составляет 6,5 млрд рублей. А что говорить о других застройщиках?

В жизни и строительстве всегда так, чем больше вложишь, тем больше получишь. Большие затраты взрастут большими продажами, правда совершить большие затраты особенно на начальном этапе могут позволить себе только крупные, финансово стабильные компании. Средний застройщик на них не пойдет. Тогда возникает отсутствие конкуренции на рынке. И та группировка, которая может сложиться на рынке, сконцентрируется на проектах комплексного освоения земель, впоследствии узурпируя рынок и диктуя ему свои условия. Именно тогда возникает отсутствие конкуренции – власть денег опять нивелирует начинание.

Большим консорциумам из петербургских или иногородних компаний, будет проще. Однако рынок формируют не они. Средние и малые компании сегодня решают задачи по застройке города, им достаются крохи с барского стола – недострои, точечные проекты в кварталах сложившейся массовой застройки в различных районах города. Может, кто-нибудь из них и поучаствует в застройке отдельных пятен в рамках проектов освоения крупных территорий, но на большие им не приходится рассчитывать.

Сегодня потребителю нужна новая качественная жилая среда. У нее, несомненно, должна быть концепция застройки. То, что предлагается сегодня, мягко скажем, вчерашний день. Та же панель, тот же «торчащий» монолит, качество строительства сегодня не изменилось, оно «вчерашнее», если не более раннего периода. Вывести качество строительства, и жилую среду на новый уровень можно только при помощи комплексного освоения территорий.

Понято, что строительство и освоение территории бывшего завода не предполагает элитарности и экологичности, в лучшем случае это лофт-проект. Правда, многие из застройщиков пытаются сделать их чуть ли не премиальными. Местоположение участка, его размер и цели инвесторов – вот, что главное. Массово возводимое жилье никогда не будет элитным, да и откуда им стать таковым при объемах в сотни тысяч квадратных метров.

Вместе с тем, придать окраску новизны на участках, удаленных от города, расположенных в труднодоступных и непопулярных направлениях, можно и нужно. Прежде всего, за счет свежего воздуха, который у нас в недостатке. Комплексное освоение территорий в районе КАД интересно, но так же банально, как и строительство в самом городе. Район Кудрово интересен со всех сторон – и «Мега» рядом, и магазины, и тот же КАД, а скоро будет и метро. Правда, через дорогу находится промзона и площадка, где снег таял до августа… Так ли будет экологичен комплекс? Понятно, что инвестор сделает рекламу, снизит цену, использует административный ресурс. Метры уйдут, но это жилье будет «клоном» города и вряд ли станет лучше.

Застройщики при комплексном освоении территории не смогут, даже если и захотят строить как простое экономное жилье, так и нормальное псевдоэлитное в рамках одного комплекса. Люди хорошего достатка и возможностей купят квартиру, а лучше дом, там, где они хотят. Массовое жилье хорошего качества, удовлетворяющего обеспеченного человека, – это возможно, но маловероятно. Тем более учитывая уровень строителей. Иллюзия некоторых риэлтеров о комплексном проекте с разными ценовыми диапазонами не более чем мечта наших пап и мам о коммунизме. Поэтому сегодня у нас только один проект комплексного освоения территории, по которому разработана и утверждена градостроительная документация, – «Морской фасад». Застройщик может готовить проектную документацию, чтобы получить разрешения на строительство по конкретным объектам и приступать к инженерной подготовке.

В 2009 году городская администрация уже подготовила несколько кварталов в Приморском районе, а в 2010 – один из кварталов Полюстрово. В Комитете по градостроительству и архитектуре разработаны и утверждены проекты планировок для жилищного строительства на участках площадью свыше 2,5 тыс. га – этого хватит для строительства 20 млн кв. м.

До 2015 года у нас будут освоены 390 га в Выборгском районе («Северная Долина»), 166 га – в Красносельском, 76 га –
в Курортном, 155 га – в Петродворцовом, 746 га – в Приморском, 712 га – в Пушкинском, 88 га – во Фрунзенском.
В КГА разрабатываются документы на территории, которые предполагается осваивать после 2015 года. Это 1,5 тыс. га в Ручьях, Юнтолово, проекты «Морской фасад» и «Славянка». Всего в разработке 8 тыс. га.

Досадно, что городские структуры, в том числе Комитет по строительству, слабо работают в направлении создания перспектив. Подводка энергоресурсов, газ, очистные сооружения – вот те проблемы, которые стоят перед инвесторами. Взяткоемкость рынка чиновников от госструктур велика, осторожность давно потеряна. Ясно, что ситуация в ближайшее время не изменится, но город сам должен проявлять активность в решении этих проблем, ведь инженерную подготовку территорий никто не отменял, а «вешать» ее на инвестора, наверное, хорошо, но не здорово. Статистика оттока капитала из нашей страны выглядит пугающе: в сентябре 2011 года 14 млрд. долларов ушло за границу?! Что дальше?

Развитие территорий должно происходить одновременно во всех направлениях. Каждый год у нас появляются новые проекты, на сегодняшний день их по разным данным от 40 до 50. Скорее всего большая часть из них не будет реализована. При всех плюсах и минусах массовое строительство стартует через несколько лет, а может и позднее.

Рассчитать инженерную подготовку для этих территорий маловероятно, хотя город и должен взять это на себя, получив долю прибыли от реализации этих проектов. Стоимость появится через год-два, после этого произойдет корректировка финансовых планов инвесторов. Далее переоценка проектов. Редко кто изучает геологию и предоставляет подробное описание участков. Город и здесь может взять на себя функции девелопера. Использование при этом старых данных может привести к проблемам в дальнейшем. Сегодня владельцы пятен после проведения малозатратных изыскательских работ и подготовки предварительной концепции нередко пытаются перепродавать проекты уже как улучшенный продукт. Но кто им ставит на их работах знак качества? Никто. Тем не менее, предпроектные разработки и подготовка территории – самая сложная и опасная часть девелоперского процесса, требующая вложений. Немногие готовы вкладывать значительные средства на столь длительный период времени.

Комплексное освоение территорий, создание новых городов – очень интересная и многообещающая задача. Отработка таких задач позволит не коверкать облик города, а создавать интересные самобытные кварталы и районы на территории нашей страны.

Доцент кафедры ТОЭС СПбГПУ
Илья Войлоков


Полная или частичная перепечатка материалов - только с письменного разрешения редакции!


«« назад