все записи



Дата: 16.04.2012
«Вестник строительного комплекса» № 80
Рубрика: Энергетика

Дела земельные


Заботы о землепользовании – удел не только девелоперов. Электросетевые компании их тоже решают в своей каждодневной работе. По скромным подсчетам, ОАО «МРСК Северо-Запада» потребуется не менее 2,5 млрд рублей на работы, связанные с землеустройством и оформлением права собственности на электросетевые объекты.

Сумма значительная для компании с годовой ремонтной программой в 1,5 млрд руб. и инвестиционной немногим более 5 млрд. В условиях сдерживания тарифов выделить такую сумму означает сократить другие расходы, которые для технических специалистов выглядят неотложными, учитывая, что средний физический износ оборудования в электросетях России — порядка 69%.

С другой стороны, отказаться от землеустроительных работ компания не вправе — их реализации требует закон. Выход — в поэтапном выполнении работ и снижении их стоимости. Последнее должно стать плодом совместных усилий заказчика, подрядчиков и органов власти.

К истокам проблемы

Большинство электросетевых объектов, включая линии электропередачи и подстанции, были построены далеко не вчера. И назвать их «самостроем», а так иногда, то ли в шутку, то ли всерьез, говорят, когда речь идет об основаниях для расчистки просек, было бы неверно. Проложить линию или начать работы по строительству подстанции, не получив соответствующих согласований, просто невозможно.

Создание института частной собственности изменило нормативно-правовую базу. Для регистрации права компаниям предстояло подготовить пакет документов, включая землеустроительные. Последние стоят немалых денег. Удорожания добавляет специфика северных районов, где уровень оплаты труда специалистов выше. В зоне ответственности МРСК Северо-Запада стоимость таких работ, исходя из территорий, составляет от 10 до 45 тыс. рублей за 1 км линии электропередачи.

Другой немаловажный аспект состоит в планировании землеустроительных работ так, чтобы не пришлось их проводить заново при изменении конфигурации сети. Ускоренная электрификация сельских районов в 60–70-е годы отчасти напоминала строительство хрущевок.

В них жить можно, или, точнее, приходится за неимением лучшего либо по причине дороговизны более комфортного жилья. Вы можете купить такую квартиру на вторичном рынке, вложить деньги в ремонт, но не вправе изменить определенные параметры, которые уже устарели.

С конфигурацией тех сельских электросетей та же проблема. Наличие протяженной сети низкого напряжения обуславливает потери при передаче электроэнергии, которые приходится оплачивать. Совершенствование конфигурации сети обсуждается уже на уровне сравнительных расчетов. Речь идет о повышении напряжения и снижении протяженности сетей 0,4 кВ, что при прочих равных условиях влияет на параметры охранной зоны.

Для подрядчика

В бизнес-плане МРСК Северо-Запада на 2012 год заложено 225 млн. рублей на межевание земель с учетом охранных зон. Весной 2012 г. МРСК Северо-Запада проводит конкурс на межевание земельных участков. По каждому филиалу отдельный лот. С целью экономии средств работы по межеванию совмещены с установлением охранных зон. Дополнительно сформировано еще 3 лота для участков, где не требуется межевание.

Начальник управления собственности и консолидации электросетевых активов МРСК Северо-Запада Андрей Хомяков поясняет: «Разделение работ по филиалам позволит, на наш взгляд, повысить конкуренцию среди участников торгов. Конечно, нельзя исключать ситуацию, когда одна компания предложит более низкие цены за свои услуги по всем лотам и станет единственным победителем конкурса. Но сделать это ей предстоит в высококонкурентной борьбе, что будет способствовать снижению цены. В ситуации же, если победителей будет несколько, мы сможем оценить и сравнить качество работ разных подрядчиков».

А бороться подрядчикам есть за что. Учитывая малый объем землеустроительных работ в прежние времена, можно смело прогнозировать, что землеустройство — дело далеко не одного года.

Другой интересный аспект связан с управлением активами. Этот вопрос затронули участники Корпоративного презентационного дня (площадка для знакомства технических специалистов МРСК Северо-Запада с инновационными разработками производителей оборудования). Речь идет, в частности, о влиянии технических решений на расходы, связанные с пользованием или владением объектов. Компактная подстанция в условиях города позволит сэкономить на ее обслуживании и стоимости владения. «Меньше объект — меньше персонала для обслуживания. Снижаются имущественный налог и платежи за землю. Все вместе взятое дает позитивный синергетический эффект», — утверждает Андрей Хомяков.

Вопрос требует глубокой проработки. Исторически сложившиеся относительно большие (для компактной подстанции) земельные участки пока еще не воспринимаются с точки зрения девелопмента. В компании понимают, что профессиональное управление такими участками позволило бы получить дополнительные доходы, но, с другой стороны, потребовало бы и ощутимых первоначальных вложений.

Андрей Хомяков считает, что управление активами потребует проработки и ранжирования альтернатив. Что выгоднее: уменьшить размеры подстанции, сдав в аренду часть земельного участка, или перенести подстанцию и продать земельный участок? Возможно, частично ответ на вопрос, где взять средства на реновацию электросетевого комплекса, лежит именно в этой плоскости. Разве не может иметь право на жизнь подземная подстанция, когда речь идет о центре мегаполиса, где привлекательность земли очень высока? Впрочем, и на самом объекте можно сделать что-то, позволяющее получить дополнительный доход.

К примеру, сдав в аренду части наружных стен для размещения рекламных конструкций. По сути, чем это отличается от предоставления опор линий электропередачи для размещения оптоволокна? Та же аренда, то же рациональное управление активами.

Вопросы строительства

«При новом строительстве всегда существовала проблема с выделением земли и правовой регламентацией процесса землеустройства», — не скрывают энергетики. Если выполнить все требования законодательства до начала строительства, новая линия появится только через несколько лет. Особенно актуальна проблема, когда речь идет о технологическом присоединении потребителей: срок строительства четко определен, его задержка грозит компании штрафными санкциями.

При новом строительстве электросетевым компаниям приходится брать землю не только под опорами будущей ЛЭП, по отношению к которой уже может быть выполнено межевание, если новая линия строится на месте старой. Определяется площадь, необходимая для выполнения строительства, работы техники и персонала. Акт межевания проводится в соответствии с актом выбора земельного участка, подписанного электросетевой компанией и местной администрацией.

По окончании строительства земельные работы предстоит вести снова — поопорно. В противном случае компании придется брать в аренду земельный участок значительно большей площади.

И то, и другое стоит денег. И времени. Стоимость работ по первому межеванию немалая, учитывая площади участков. При новом строительстве она входит в смету затрат, удорожая его.

Специалисты предлагают варианты решения задачи, чтобы избежать удвоения затрат (повторного межевания). Например, производить выделение участка без первого межевания. Для этого необходимо упростить процедуру выбора земельного участка: когда участку присваивается условный кадастровый номер, а затем, по окончании строительства, проводятся поопорное межевание и установление охранных зон, внесение сведений в государственный кадастр недвижимого имущества и заключение договора аренды.

В текущих условиях вопрос минимизации затрат на межевание при строительстве решается либо заказчиком (электросетевой организацией), либо подрядчиком. Ключевым фактором здесь выступает стоимость. Если подрядчику работы обходятся дешевле, заказчику выгоднее включить их в техническое задание.
В противном случае заказчику проще найти других подрядчиков именно на земле­устроительные работы.

Вопросы эксплуатации

Основная задача землеустройства для электросетевой компании состоит в оформлении прав на земельные участки, занятые энергообъектами. Работа должна быть проведена, исходя из требований законодательства. Но подход «сделать лишь бы было» нельзя назвать дальновидным.

С точки зрения законодательства, проведение межевания обязательно для объектов недвижимого имущества. В отношении ЛЭП, исходя из практики, к таковым относятся линии с напряжением 35 кВ и выше. В целях минимизации затрат работу по обмерам для постановки на кадастровый учет целесообразно совмещать с установлением охранных зон, которые предполагают особые условия эксплуатации.

Новые законодательные изменения фактически приравняли ширину охранной зоны и просеки. И это вполне логично, когда речь идет об ограничениях для строительства объектов вблизи линий электропередачи. Но с точки зрения эксплуатации и надежности электроснабжения потребителей, критерий по уровню напряжения линии недостаточен. Высота лесного массива на участках трасс, проложенных по площадям бывших вырубок, значительно увеличилась, и проектная ширина просек не обеспечивает безопасность линий при падении деревь­ев. «Проекты просек в то время разрабатывались без учета роста лесного массива, — поясняют специалисты филиала МРСК Северо-Запада «Псковэнерго». — Сейчас же высота деревьев достигает 30–40 метров».

Главный инженер филиала МРСК Северо-Запада «Архэнерго» Николай Федотов рассказал: «Аномальные погодные условия и смена климатических условий приводят к массовым падениям деревьев на провода. Зауженные трассы только усугубляют эти процессы. Элементарная расчистка в таких условиях не спасает ситуацию. Печально известный «ледяной дождь», который прокатился по Московской области в 2010 году, продемонстрировал важность работы по расширению просек».
В период до 2016 г. МРСК Северо-Запада планирует провести работы по расширению просек ВЛ 35–220 кВ площадью в 3 727 га . Сумма инвестиций составит 506,8 млн рублей.

Программа предполагает увеличение объема работ по расширению просек по годам. В 2011 г. их площадь составила 162 га, в плане на 2012 год — 456 га, 2013 г. — 725 га, 2014 г. — 833 га, 2015 г. — 957 га, 2016 г. — 756 га.
«Определение охранных зон упрощает оформление расчистки просек, — отмечает начальник службы организации эксплуатации электросетевого комплекса МРСК Северо-Запада Владимир Войлошников. — Другое дело, что дерево, угрожающее падением на ЛЭП, может находиться и за пределами охранной зоны». Теоретически, если такое дерево привело к технологическому нарушению, ликвидация которого потребовала средств от электросетевой организации, последняя может предъявить иск собственнику. Но проще не допустить падения дерева на линию, заблаговременно срубив его. Правда, в этом случае, иски могут предъявить лесники.

Благодаря разработке и утверждению Рослесхозом новых Правил использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов многие спорные вопросы удалось снять. Теперь энергокомпания может вырубать угрожающие деревья за пределами охранных зон. Но Правила не уточняют, как складировать древесину, вырубленную за пределами просеки, поэтому электросетевые организации должны работать с собственниками и арендаторами участков для предотвращения и устранения возможных конфликтов.

Дополнительные слагаемые

В упрощенном виде математику расчистки просек можно представить так: вырубка гектара обходится в определенную сумму денег, которая зависит от особенностей роста лесов по регионам, отдаленности участков расчистки, применения различных технологий и множества других факторов. Рассчитать расходы в среднем достаточно просто, поделив затраты по расчистке на ее площадь. Но интересно не это, а то, как она может измениться, если включить в нее арендную плату или вывоз деревьев, веток и кустарников. Включение арендной платы может удвоить затраты, а если добавить еще и расходы на вывоз порубочных остатков, то сумма может возрасти в 5 раз. Готов ли потребитель электроэнергии оплачивать дополнительные расходы сетевой компании? Задумываются ли об этом те, которые предлагают брать с энергетиков арендную плату с площади просек? А такие предложения есть.

Интересный расчет сделали в свое время в филиале МРСК Северо-Запада «Комиэнерго». Если перейти от аренды земли под опорами к аренде просек, то плата возрастает в 27 раз. В переводе на язык потребителя, для финансирования таких расходов потребовался бы рост НВВ филиала и сетевого тарифа на 6,6%. Земля под каждой опорой линий, а их только на Северо-Западе десятки тысяч, арендуется сетевой организацией, причем сами ставки — это отдельная тема для обсуждения. Согласно федеральному законодательству, максимальная ставка для начисления арендной платы в отношении участков, на которых расположены линейные объекты, — 2%, но фактически некоторые местные законодательные органы власти приняли их в разы выше. В целом за аренду земельных участков МРСК Северо-Запада ежегодно платит около 90 млн рублей.

Добавить работы подрядчикам, осуществляющим межевание, способно сокращение числа бесхозяйных объектов. Выявление последних — задача муниципальных образований. Они ставят такие объекты на учет как бесхозяйные, а по истечении года оформляют право собственности одновременно с правами на землю. После этого бесхозяйный объект может быть передан (продан, сдан в аренду) организации, способной осуществлять его эксплуатацию. В последнем случае проведение межевания ложится, как правило, на плечи электросетевой компании.

Готовы предложить

В числе предложений экспертов — внесение изменений в законодательство РФ в области землеустройства, позволяющих обеспечить постановку на государственный кадастровый учет земельных участков, по которым имеются первичные правоустанавливающие документы, как ранее учтенных, а не вновь образованных. Эта мера направлена на ликвидацию дополнительных затрат по восстановлению аннулированных сведений, внесенных в ГКН.

Сэкономить и деньги, и сроки возможно в случае перехода к использованию в работе кадастрового плана в электронном виде. Вместе с отказом от кадастрового паспорта экономический эффект может достигнуть 20% затрат на выполнение программы по оформлению прав.

МРСК Северо-Запада активизирует работу по регистрации прав на имущество, принадлежащее компании. Соответствующая долгосрочная программа принята в целях снижения административно-правовых и гражданско-правовых рисков. Большая роль в ней отводится вопросам землеустройства. В 2011 г. затраты компании на межевание земель с учетом охранных зон возросли в несколько раз.

В плане на 2012 г. они увеличены по сравнению с фактом предыдущего года в 2,5 раза.

В итоге, компания прилагает все усилия, чтобы выполнить требования по оформлению прав. Успеет ли она провести все работы в полном объеме и в установленные законодательством сроки? Вопрос открыт. Ответ на него зависит, прежде всего, от возможностей по их финансированию. А они определяются тарифными решениями — источником для покрытия затрат электросетевой организации.

Максим Голиков


Полная или частичная перепечатка материалов - только с письменного разрешения редакции!


«« назад