все записи



Дата: 30.11.2006
«Вестник строительного комплекса» № 11 (39), ноябрь 2006 г.
Рубрика: ***

Цены на жилье взлетели и снижаться не будут


Анализ строительных компаний и независимых экспертов показывает: те, кто сегодня откладывает покупку строящейся квартиры, могут остаться в серьезном проигрыше. Ведь цены на новое жилье не могут упасть ни при каких обстоятельствах. Возможна лишь их временная стабилизация.

С начала года стоимость новых квартир выросла более чем в два раза. Изменение цен за 2006 год в среднем по рынку составило 116%, при этом по типам квартир изменения составили: однокомнатные квартиры – 125%, двухкомнатные квартиры – 123%, трехкомнатные квартиры – 106%. К началу 3-го квартала рынок недвижимости находился в состоянии безудержного увеличения стоимости на фоне дефицита предложения. Ежемесячный рост цен, достигший невиданных темпов еще во 2-м квартале, в 3-м превзошел все ожидания: в июле и августе прирост в сегменте типового жилья составлял 17-18% в месяц. Уже в сентябре этот процесс значительно затормозился и составил 5%, и хотя этот факт не позволяет говорить о нормализации данного показателя (в спокойном состоянии рынок растет в пределах 2-3% в месяц), но однозначно свидетельствует о тенденции к его замедлению. В октябре рост цен достиг уровня 2% за месяц. Таким образом, к началу октября 2006 года средняя цена жилья массового спроса в кирпичных и монолитных домах составила 2230 $/кв.м, в панельных и монолитно-панельных – 1957 $/кв.м. Средний прирост цен по типовым объектам за 3-й квартал 2006 года составил 45%, жилье повышенной комфортности подорожало на 42%, элитное – 22,5%. На фоне замедления темпов роста цен у части покупателей появились ожидания грядущего падения стоимости квадратного метра в новых домах. Подобные надежды заставляют людей откладывать проведение сделок по покупке квартир. Выводы аналитиков показывают, что такая модель поведения может привести лишь к финансовым потерям, пример которых приводит директор по развитию ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» Григорий Усыченко. По его данным, в конце октября – начале ноября трехкомнатные квартиры подорожали в среднем на 120 долларов. Это значит, что, при площади квартиры 100 кв. метров, человек, ожидавший падения цен и медливший с покупкой, потерял около $12 000.

Специалисты считают, что падение цен на новые квартиры невозможно сразу по нескольким причинам. Основная из них – резкий рост себестоимости строительства. Так, по оценкам Дмитрия Тютина, генерального директора ЗАО «ИСК «Стройкомплект», на данный момент себестоимость строительства возросла до уровня $2000 за кв. метр. Этому способствовало резкое увеличение расходов на стройматериалы. По данным Павла Горячкина, руководителя Санкт-Петербургского регионального центра по ценообразованию в строительстве, особенно быстро увеличивались расценки на металлопродукцию. Поставщики металла, цемента, стекла имеют возможность взвинчивать цены, так как спрос на их продукцию выше предложения. Дефицит вызван тем, что по всей России, и в том числе в Северо-Западном регионе, наблюдается рост объемов жилищного строительства. А вот увеличения объема выпуска стройматериалов не наблюдается. По данным Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», основные производители стройматериалов имеют еще советскую производственную базу. Реконструкция и расширение производств требует огромных финансовых вложений. Многие крупные инвесторы объявили о запуске проектов реконструкции, но эффект этой работы может появиться не раньше чем в 2007-2008 годах.

В итоге сегодня доходность жилищного строительства составляет не более 15-20%. Поэтому, по мнению Дмитрия Тютина, компании, которые рискнут реализовывать квартиры за меньшую цену, нежели существующие $2,2 тыс. за кв. метр, «будут иметь большие проблемы».

Качественное жилье останется в дефиците

При обсуждении вопроса цены следует обратить внимание и на то, какое именно жилье могут предложить покупателям застройщики. В данный момент в спальных районах города практически нет пятен под застройку. Поэтому фирмы просто не смогут предложить гражданам нужное количество квартир с расположенными неподалеку школой, поликлиникой и магазинами. По данным корпорации «Строймонтаж», вывод новых объектов на рынок, долгое время находившийся на недопустимо низком уровне, в 3-м квартале 2006 года незначительно увеличился и составил 309,5 тыс. кв. м. Суммарно за три квартала текущего года на рынок было выведено 670 тыс. кв. м. За аналогичный период 2005 года данный показатель составил 1 140 тыс. кв. м.

Чтобы компенсировать дефицит пятен в уже существующих кварталах города, инвесторы пытаются осваивать новые территории. Однако эти метры, например, в проекте «Балтийская жемчужина», будут сданы не раньше, чем в 2008 году. Большинство из них будут расположены на окраинах города, достаточно далеко от метро. Президент Ассоциации риэлтеров Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко допускает, что цены на жилье в новых кварталах могут быть несколько меньше среднегородских – на уровне $1,7-1,8 тыс. за 1 кв. метр. Но и привлекательность такого жилья ниже, чем в развитых районах города.

Застройщики готовятся к стагнации

По подсчетам корпорации «Строймонтаж», к началу октября суммарная площадь объектов, предлагаемых на рынке, составила 4,84 млн кв. м. Этот уровень сопоставим с объемом рынка периода середины 2004 года, который явился отправной точкой затяжной стагнации. В то же время площадь жилья, находящегося в продаже, достигла уровня 2,2 млн кв. м., что составляет 46% от объема первичного рынка. С середины августа, параллельно с замедлением роста цен, снизилась и активность покупательского спроса. Несмотря на отсутствие объективных предпосылок для столь резкого уменьшения спроса, рынок стал успокаиваться.

Оценивая ситуацию, аналитики делают следующий вывод: в ближайшие несколько месяцев рынок ждет корректировка по некоторым типам жилья и выравнивание предложения и спроса. Снижения цен не произойдет, однако со стороны застройщиков возможно проведение различных маркетинговых акций, направленных на привлечение клиентов. Предыдущий рост цен 2004-2005 годов длился 9 месяцев, после чего наступила затяжная стагнация продолжительностью полтора года. Текущее состояние рынка отличается от 2004-2005 годов недостатком предложения и ограниченностью вывода новых проектов, вместе с тем покупательская способность населения сейчас, принимая во внимание развитие программ кредитования, стала выше.

В этой ситуации развитие событий будет зависеть от количества вновь вводимых площадей. При сохранении наметившейся тенденции по выводу на рынок новых проектов, особенно в сегменте эконом-класса, а также в случае начала реализации жилья в таких крупных многофункциональных проектах, как «Балтийская жемчужина», ряде проектов в Северо-Приморской части города и на Юго-Западе, ценовая стагнация может принять достаточно долгосрочный характер и продлиться до года. Если хотя бы часть новых проектов будет заморожена, после недолгой корректировки ценового дисбаланса, возникшего в ходе ажиотажного роста, спрос и цена снова активизируются, и произойдет это не позже весны 2007 года. В долгосрочной перспективе можно сделать следующий прогноз: при любом варианте развития ситуации можно уверенно предсказать рост цен в популярных районах, где уже сегодня заметен дефицит качественного предложения и отсутствие масштабных перспективных проектов.

Цены будут стабильно расти

Несмотря на некоторое снижение спроса, аналитики уверены в стабильном росте цен на жилье в Санкт-Петербурге. Одна из причин этого – постоянное увеличение цены квадратного метра по всей России. Особенно характерно сравнение цен на квартиры в Москве и Петербурге. Последние 10 лет разрыв традиционно составлял 40-45 процентов (цены в Петербурге были примерно на 55% ниже московских), сейчас он достиг 100%. Никаких внятных обоснований для увеличения разрыва не существует. Правительство Петербурга проводит активную инвестиционную политику, на рынок приходят крупные компании. Поэтому наблюдаемое с конца августа некоторое снижение покупательского спроса – явление временное, цены на жилье в Северной столице будут расти.

При оценке средне- и долгосрочных перспектив особо интересны выкладки профессора Геннадия Стерника, ведущего аналитика рынка недвижимости России, оценивающего данные жилищного рынка с 1996 года. На пресс-конференции, недавно организованной агентством недвижимости «Итака», он подтвердил, что в ближайшей перспективе Петербург действительно ждет недолгая стабилизация цен. Однако анализ всех факторов позволяет смело утверждать – несмотря на любые перепады, цены в Петербурге будут стабильно расти на 25% в год. И если сейчас они остановятся, то потом выйдут на равновесный уровень за счет резкого скачка. Когда начнется быстрый рост цен, Геннадий Стерник сказать затруднился. Во время пресс-конференции аналитика попросили уточнить, уверен ли он в своих прогнозах. Ведь если следовать логике стабильного роста в 25%, то через 20 лет цены на квартиры в Петербурге достигнут нескольких десятков тысяч долларов за квадратный метр. В ответ профессор заявил, что такие цены не должны никого удивлять. И связаны они с постоянной инфляцией доллара.

Лотерея без выигрыша

Анализируя выводы различных аналитиков, можно сказать, что в ближайшее время цены на жилье в Петербурге будут стабильны. Потом они снова начнут свой рост. Когда это произойдет, – через месяц, два, полгода или год, – сказать не может никто. Неизвестно и то, насколько резким будет этот рост. Любители острых ощущений могут отложить покупку на какое-то время в надежде дождаться падения цен на 2-3 процента. Однако в этой игре главное – не упустить момент и совершить сделку до начала очередного всплеска. Что будут чувствовать опоздавшие, лучше всего спросить у тех состоятельных граждан, которые, ожидая падения, отказались от покупки в начале этого года, когда метр оценивался в $1200 за квадратный метр.

Текст: Никита Аверьянов


Полная или частичная перепечатка материалов - только с письменного разрешения редакции!


«« назад