все записи



Дата: 22.02.2013
«Вестник строительного комплекса» № 85
Рубрика: Обсуждаем проблему

Инвестор поневоле


Все те, кто поставил себе цель — приобретение недвижимости в строящемся доме, — наверняка заглянул в сеть Интернет и увидел море предложений от агентов и различных строительных компаний. Однако мало кто стал искать информацию о конкретных объектах далее, сверяя информацию и обращаясь к различным источникам. И зря!

Зачастую потенциальный покупатель, заключая договор на новое строительство, обеспокоен только одним — не попасть на двойные продажи. Заверяю вас, это всего лишь один из факторов риска.

Действия нечистых на руку застройщиков в Санкт-Петербурге создали ситуацию, когда власти вынуждены признать наличие проблемы и ее дестабилизирующий характер. Будем надеяться, что дестабилизирующий характер не трансформируется в фактор социального напряжения для многих петербуржцев и их семей. И эта статья посвящена теме: как не стать «обманутым дольщиком» на удивительных и, на первый взгляд, законных основаниях.

В обход закона… и совести

Заключая в 2006 году договора с ООО «Дом-строй» (одной из структур ГК «Лидер Групп»), мало кто из дольщиков предполагал, что через 4 года всё так обернется. ООО «Дом-строй» через свое доверенное лицо, ГК «Лидер Групп», предлагало дольщикам заключить предварительные договоры купли-продажи квартир. И это несмотря на то, что данная схема нарушала действующее законодательство, а именно 214-ФЗ, который предписывает заключать договор долевого участия и вкладывать деньги в строительство только на основании долевого участия либо по кооперативной схеме.

«Менеджеры компании уверяли покупателей, что всё будет в порядке, по завершения строительства дольщики получат квартиры в собственность», — рассказала одна из пострадавших дольщиц. ООО «Дом-строй» развернул широкую рекламную кампанию по продаже квартир с массой опций и скидок. Одной такой «ловушкой» стал жилой комплекс «Адмирал» (Ленинский проспект, д. 82, к 1, литер А), введенный 29.07.2011 г. в эксплуатацию Службой государственного строительного надзора и экспертизы СПб на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №78-4008в-2011 без коммуникаций. Через полтора года по состоянию на февраль 2013 года дом оказался непригоден для проживания. Системы отопления и водоснабжения выполнены с многочисленными техническими нарушениями: не отлажена система горячего водоснабжения, подвал и паркинг затоплены, электроснабжение производится по временной схеме. С похожими проблемами сталкиваются дольщики комплексов, возводимых под маркой ГК «Лидер Групп» и на объектах: ЖК «Якорь» на ул. Туристской, 24/42 — сдан в 2011 г.; ЖК «Маршал-2» на Ленинском пр., д. 97, к. 2 — сдан в 2011 г.; ЖК «Эстет» на пр. Стачек, д. 92 — сдан в 2011 г. «Оплатили квартиру в этом доме, о чем сожалеем!», - рассказывает один из адмиральцев.- Ключи получили с задержкой на два года! Дом фактически не сдан, нет горячей воды и отопления, электричество подается с перебоями. В подземном паркинге воды по колено, и в этой «Венеции» обитают гастарбайтеры». «Лифт работает два дня в неделю, каждый вечер то электричество отключают, то воду холодную, естественно, потому что когда будет горячая, никто не знает» - говорит другой жилец.

Управляющая компания утверждает, что перебои с теплом и светом «чаще бывают не по техническим причинам, а из-за неуплаты некоторыми жильцами коммунальных платежей».

От отчаяния адмиральцы перекрывали Ленинский проспект, писали письма в Комитет по строительству, Службу государственного строительного надзора и экспертизы СПб, в Прокуратуру, губернатору города и Президенту России. В официальном ответе Комитета по строительству (№ 2.7-80 от 06.02.2012 года) за подписью заместителя председателя В. А. Кузнецова сказано: «В ходе проверки Комитет по строительству Санкт-Петербурга сделал вывод, что действия застройщика нарушили Федеральный закон № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве….”. Нарушение заключалось в том, что люди вкладывали деньги в строительство жилого комплекса, заключая предварительные договоры купли-продажи, а не договоры долевого участия. Ответственность за такое правонарушение предусматривается частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ “Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов”».

Также в ответе Комитета на обращение участников долевого строительства указывалось: «Наличие у ООО “Дом-строй” задолженности по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 15.06.2006 г. за № 08/ЗКС-00047… не позволит в добровольном порядке зарегистрировать права собственности ООО “Дом-строй” на помещения в объекте».

Прокуратура Красносельского района в «Представлении об устранении нарушений законодательства о долевом строительстве и жилищного законодательства» констатировала: «За период с августа 2006 года по март 2010 года ООО «Дом-строй» заключено 685 предварительных договоров купли-продажи квартир с физическими и юридическими лицами. За период с 01.01.2011 г. по 23.03.2011 г. было привлечено по предварительным договорам 39 880 214, 63 рубля».

БОМЖ — оплаченный статус

За сухими строчками официальных документов — трагедия людей, оставшихся, по сути, без жилья и без средств. Люди вынуждены снимать квартиры, жить у знакомых и в общежитии. «После сдачи дома (на пл. Конституции, 7) ООО “Дом-строй” предложило нам получить смотровые листы, осмотреть квартиры и подписать акт. Это было в августе 2011 года. Затем представители застройщика стали объяснять, что дом большой (1 166 квартир), и невозможно оперативно получить акты, что тормозит пуско-наладочный период».

«Все эти действия направлены на то, чтобы ввести людей в заблуждение, протянуть время и впоследствии отказаться передавать квартиры по акту приема-передачи, заявив, что все заключенные договоры с дольщиками (предварительные договоры купли-продажи) прекратили свое действие, — поясняет юрист Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) Татьяна Кривченкова. — С юридической точки зрения, позиция застройщика понятна и базируется на толковании закона: даты по предварительным договорам для заключения основных договоров четко не определены, и поэтому срок данного договора не может превышать одного года. Поскольку с момента подписания прошло более одного года, договор прекратил свое действие и дольщики не имеют прав на квартиры, но могут забрать деньги, внесенные по договору, как поясняют в суде представители застройщика. Вот только на ту сумму, «от котлована», которую внесли дольщики в 2006–2008 гг., купить квартиру на рынке готового жилья сегодня невозможно. Другими словами, ООО «Дом-строй» использовало деньги дольщиков, как инвесторов, и, попользовавшись, показало на дверь».

Притворная сделка

Несмотря на заключение Прокуратуры и Комитета по строительству, по ходу проверки выявившей, что денежные средства, привлеченные по предварительным договорам купли-продажи, были фактически использованы на строительство ЖК «Адмирал», т. е. налицо притворная сделка, застройщик упорно продолжает утверждать, что срок предварительных договоров истек.

Многие доведенные до отчаяния дольщики подписали паевые договоры, сочтя их более надежными. Но выиграли ли эти люди? Другие отказались и пошли в суд, понимая, что вступление в кооператив — это не решение вопроса, а добровольная кабала с принятием на себя всех долгов застройщика (согласно решению арбитражного суда компания задолжала городу по договору аренды земельного участка более 45 млн рублей), что доводится до сведения дольщиков в ответах на коллективные обращения (ответ ООО «Дом-строй» от 16.03.2012 г. ). Надо отметить, что и по другим объектам ГК «Лидер Групп» - ЖК «Якорь», ЖК«Маршал-2» - дольщиков агитируют перевести все заключенные ранее предварительные договоры в паевую форму, шантажируя неполучением квартир. Пошедшие в качестве истцов в суд дольщики потребовали передать им квартиры в собственность. В настоящее время есть несколько положительных решений по признанию права собственности дольщиков ЖК «Адмирал» по предварительным договорам на строительство. Представители ООО «Дом-строй» в судебных разбирательствах упорно продолжают утверждать, что договоры расторгнуты как прекратившие свое действие. Есть истцы, потребовавшие исполнить обязательства по договору — заключить основной договор на квартиру и передать ее по акту. По нескольким таким делам дольщикам, в числе которых оказались Евгения Малеева и Александра Кандаурова, суд отказал, приняв аргументы застройщика. Суд решил, что передать квартиры дольщику — право, а не обязанность застройщика, сочтя предварительные договоры прекратившими действие и тем самым пойдя дальше заявленного искового требования. По одному схожему делу суд ограничился рекомендацией — «урегулировать взаимоотношения с ответчиком путем заключения иного договора на предусмотренных законом основаниях с зачетом ранее уплаченных денежных средств».

Однако вернемся к теме предварительного договора купли-продажи квартиры. Благодаря несовершенству действующего в тот момент законодательства, договор содержал лазейки, которыми и воспользовался застройщик: «Настоящий договор не рассматривается сторонами как договор долевого участия в строительстве, выполнения работы или оказания услуги…» и «…продавец обладает правом требования на квартиру, являясь инвестором…»
Интересы дольщиков взялись отстаивать юристы ЭСОН и уже есть счастливцы из числа адмиральцев, получившие собственность, а значит и надежда, что справедливость существует.

Как не стать жертвой недобросовестного застройщика и на что обращать внимание?

Вы увидели рекламу в Интернете, в метро, на рекламной растяжке. Не спешите бежать, нести деньги, забронировать квартиру. Добросовестный застройщик, в первую очередь, не возьмет с вас деньги за бронирование до того, как вы запросите, получите и проверите правомочность его действий. Если предложение от агентства, то оно и вовсе получает свои комиссионные после того, как вы перечислили деньги застройщику, т. е. после заключения договора.

Если все приведенные документы в порядке, взвесив все «за» и «против», вы можете приступить к изучению предлагаемого договора на строительство. На этой стадии лучше обратиться к специалистам за профессиональной консультацией. Cпециалист досконально проверит документы, порекомендует надежного застройщика. Застройщик зачастую, привлекая граждан рекламой, гарантирует, что работает по №214-ФЗ, умалчивая о существенных моментах в «теле» договора. Не все эти договоры гарантируют получение жилья своевременно и без проблем, и описанная история тому подтверждение.

Сергей Васильев


Полная или частичная перепечатка материалов - только с письменного разрешения редакции!


«« назад