все записи



Дата: 10.04.2013
«Вестник строительного комплекса» № 86
Рубрика: Страхование и финансы

Как поведет себя рынок недвижимости в 2013 году?


На сегодняшний день цена одного квадратного метра жилой площади в Москве составляет 162,5 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге — 92,2 тысяч рублей. В 2013 году, по мнению экспертов, эти цифры изменятся на 200 тысяч рублей в Москве, и 110 тысяч рублей в Санкт-Петербурге.
В Сочи, а также в крупных нефтедобывающих городах — в Тюмени и Сургуте, ожидается повышение цен жилой площади в 2013 году на 7–10%, в остальных регионах страны ожидается прирост цен не более чем на 3–4%.

Формирование цен на недвижимость определяется совокупностью внешних факторов, которые можно разделить на две группы: локальные и глобальные. К локальным факторам формирования цены на жилье можно отнести территориальное расположение дома, этаж, на котором находится квартира, ее состояние и прочее.

Для того чтобы сформулировать прогноз цен на жилье в 2013 году, нужно учесть темпы развития макроэкономики страны, объективно оценивать политическую и экономическую ситуацию страны. Так как страна у нас огромная, то и цены в регионах разные — в каждом регионе и городе свой темп развития производства, свой уровень развития экспорта и импорта, да и доход населения разный. Рынок жилья в Москве, например, предлагает самые высокие цены по территории Российской Федерации, но цены на жилье в Москве ниже, чем в Париже и в Лондоне.
По словам экспертов Санкт-Петербургской палаты недвижимости, прошлый год запомнился умеренным ростом стоимости на вторичном рынке и ценовыми скачками на первичном.

Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский считает, что недвижимость — единственный финансовый инструмент с легко прогнозируемой доходностью в долгосрочной перспективе, понятной простому гражданину. Вопросы состояния рынка недвижимости, тенденций, предпочтений покупателей, изменения в законодательстве всегда находятся в топе новостей. Вот и сегодня, когда финансовые рынки начинают показывать положительную динамику, многих интересуют прогнозы рынка недвижимости на 2013 год.

За период 2012 года цены на недвижимость не претерпели особых изменений. По имеющимся данным, рост цен в 2012 году на первичном рынке недвижимости составил 12,4%, на вторичном — 7,1%. Для сравнения: в 2011 году рост цен на первичном рынке недвижимости составил 23,2%, на вторичном — 3,6%. Так какой же будет стоимость жилья в 2013 году? Многие специалисты считают, что введение в 2013 году налога на недвижимость не повлечет за собой снижения цен, так как граждане Российской Федерации по-прежнему нуждаются в жилье.

Анастасия Казанская, вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, гендиректор Агентства недвижимости «АмирА-Н», считает, что ситуация на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга умеренно-стабильная. В феврале средняя цена квадратного метра повысилась на 0,3% — до 95,9 тыс. рублей. В лидерах по росту цен Фрунзенский район, где в конце прошлого года открылись новые станции метро. По словам эксперта, почти 60% предложений вторичного рынка составляют одно- и двухкомнатные квартиры, при этом 40% этих объектов располагаются в кирпичных и кирпично-монолитных домах, в то время как массовый спрос давно сместился в сторону более дешевого панельного жилья.

На однокомнатные квартиры в «панелях» по цене до 3,5 млн рублей приходится 30% спроса. Однако в общем объеме предложений доля таких квартир невелика, и они быстро раскупаются, как уточнила эксперт. Доля предложений в «новых панелях» не превышает 10% в общем объеме. Петербуржцы активно покупают недорогие малогабаритные «однушки» и «двушки».

Самым востребованным у покупателей жилья на вторичном рынке Санкт-Петербурга остается Приморский. В начале 2000-х годов здесь было построено много комфортного жилья, и сейчас оно плавно переходит из «первички» во «вторичку». По мнению Анастасии Казанской, неудобства от постоянных автомобильных пробок в Приморском районе с лихвой компенсируются комфортной инфраструктурой, в том числе обилием торговых центров. На втором месте по востребованности у покупателей — Выборгский район, на третьем — Калининский район. Как заключила эксперт, в этих 3-х районах очень активно заключаются сделки по одно- и двухкомнатным квартирам.

По данным регионального УФРС, в январе — феврале 2013 года в Санкт-Петербурге на вторичном рынке жилья зарегистрировано 7 678 сделок.
Павел Созинов, председатель правления НП «Северо-Западная палата недвижимости», считает, что с первичного рынка жилья вымывается качественное жилье. Интересы застройщиков и покупателей смещаются в сторону Ленобласти. При этом в периферийных районах преобладает строительство домов эконом-класса с малогабаритными студиями и «однушками». По его словам, практически все известные в Санкт-Петербурге застройщики либо уже вышли на рынок Ленинградской области, либо намерены это сделать. В первой десятке нет ни одной строительной компании, которая бы не работала в Ленобласти.
Сама городская черта в районе КАД достаточно размыта. Зачастую непонятно, к какому региону относится участок. Уже известны прецеденты, когда один подъезд дома регистрируется по Санкт-Петербургу, другой — по Ленобласти. Строится то, что пользуется наибольшим спросом, — дешевое жилье, обделенное социальной и инженерной инфраструктурой.

По словам эксперта, в продаже уже есть дома, состоящий только из одних студий и малогабаритных «однушек». Ситуация становится похожей на московскую: эконом-класс преобладает и уходит за КАД. Павел Созинов также отметил еще одну тенденцию — монополизацию первичного рынка. Если раньше в Санкт-Петербурге работало 100 строительных компаний, которые возводили до 2,5–3 млн кв. метров жилья, то теперь основной земельный фонд сосредоточен в руках не более 20 застройщиков. На Парнасе, в Кудрово, Девяткино, Шушарах, в районе «Балтийской Жемчужины», на намывных территориях Васильевского острова — здесь сосредоточены основные земельные участки, которые дают около 70% всех продаж. Строительные компании, не входящие в «двадцатку», по словам эксперта, с большим трудом вытаскивают те объекты, которые у них были.

По данным НП «Северо-Западная палата недвижимости», ежегодно в Санкт-Петербурге строится около 500 домов, а на первичном рынке совершается от 25 до 40 тысяч сделок.

Екатерина Романенко, председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости, президент ГК «Экотон», считает, что в 2013 году скачков цен на рынке аренды жилья не ожидается. Если цены и вырастут, то в пределах инфляции.

По словам Екатерины Романенко, в 2012 году рост цен на аренду жилья в Санкт-Петербурге не превысил 7%: «однушки» подорожали на 5%, «двушки» — на 7%, «трешки» — на 5,5%. Средняя цена аренды однокомнатной квартиры на длительный срок сегодня составляет 21,2 тыс. рублей, двухкомнатной — 28,2 тыс. рублей, трехкомнатной — 36,4 тыс. рублей. При этом эксперт уточнила, что расценки приведены без учета коммунальных платежей.

По мнению Екатерины Романенко, в 2013 году тенденция роста цен на уровне инфляции сохранится. Динамика спроса и предложения останется прежней. Оживление спроса ожидается в последнюю декаду августа, а спад — в декабре. Объем предложений вырастет к июню, а к середине осени произойдет постепенное «вымывание» объектов.

Эксперт отметила, что 2013–2014 годы пройдут под знаком легализации рынка аренды жилья — он перестанет быть «мутно-серым». Этому будет способствовать ряд законодательных инициатив, готовящихся в правительстве (по регистрации и налогообложению). В перспективе на рынок аренды выйдут новые игроки — государство и коммерческие структуры — с вариантами так называемого некоммерческого найма. Как резюмировала эксперт, не исключено, что в связи с этим будут меняться и ценовые позиции. Однако в ближайшие год-два, по ее мнению, цены вряд ли упадут по причине вывода на рынок большого количества альтернативного жилья.

Многие эксперты ожидают, что в 2013 году на рынке недвижимости наибольший рост продемонстрируют цены продажи и ставки аренды жилых и торговых площадей. Это касается как Санкт-Петербурга и Москвы, так и большинства остальных крупных городов России. Тема роста цен на недвижимость для России всегда будет актуальной, поскольку этот рынок уже много лет считается самым перспективным как для инвесторов, так и для индивидуальных покупателей. Начиная с 2008 года, цены на недвижимость в России стабилизировались, и даже наметился некоторый спад, особенно, что касается регионов, далеких от столицы. Но уже в 2011–2012 годах наметился небольшой рост, который будет продолжаться и в 2013 году.

Чтобы полностью увидеть картину того, что на самом деле происходит с ценами на недвижимость в России, нужно учесть главную особенность российского рынка, а именно — большой контраст между ценами в Москве и Санкт-Петербурге и остальной частью России.

Итак, если рассмотреть, что же происходит на рынке недвижимости двух крупнейших городов России — Москвы и Санкт-Петербурга, то можно увидеть все тенденции к новому резкому скачку цен, который произойдет в 2013 году. Сейчас, средняя цена квадратного метра жилья составляет 162, 5 тыс. рублей в Москве и 92,2 тыс. рублей — в Санкт-Петербурге. Тем не менее, эксперты прогнозируют, что к концу 2013 года средняя цена квадратного метра жилья может достичь 200 тыс. рублей в столице и 110 тыс. рублей — в Северной столице.

Юрий Курикалов, эксперт аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, рассказал, что обсуждавшийся в Госдуме законопроект о создании в России системы некоммерческого найма жилья не соответствует потребностям развития арендного рынка в России. По его словам, рабочей группой экспертов при поддержке полпредства разработана альтернативная концепция модернизации арендных отношений.

По мнению Павла Созинова, одного из разработчиков документа и председателя правления НП «Северо-Западная палата недвижимости», некоммерческий наем — лишь отдельный узкий сегмент арендных отношений, тогда как в реформировании и введении новых механизмов нуждается весь рынок.

Эксперты считают, что некоммерческий наем должен регулировать вопросы обеспечения жильем лишь граждан с низким уровнем дохода, тогда как остальным должен быть предложен механизм коммерческой бессрочной аренды. Здания для этих целей можно строить на условиях государственно-частного партнерства, а арендные ставки здесь будут близки к существующим сегодня рыночным ставкам аренды жилья.

Существующий проект поправок в Жилищный кодекс, которые должны запустить механизм государственного коммерческого найма, не позволят этого сделать — законопроект явно нуждается в доработке. «Существующий вариант поправок не дает ответа на вопрос, как именно будет формироваться система коммерческого найма. Предполагается, в частности, что владельцем так называемого «доходного дома» должно быть лишь одно юридическое лицо, но такой механизм вряд ли будет работать», — считает Павел Созинов.

Итак, анализируя мнения известных экспертов, можно сделать вывод, что ситуация на рынке российской недвижимости в целом остается стабильной, и, по большому счету, ничего нового по сравнению с 2011–2012 годами не обещает.

Наталья Сергеева


Полная или частичная перепечатка материалов - только с письменного разрешения редакции!


«« назад