все записи



Дата: 16.06.2013
«Вестник строительного комплекса» № 87
Рубрика: Строительные технологии и материалы

Малоэтажка — на пути к доступности


Приоритетным направлением жилищного строительства в Ленинградской области признано малоэтажное строительство, и в связи с этим застройщики заметно повысили свою активность на рынке.

Предпосылки и…

Новые подходы к проектированию малоэтажного строительства, а также применение новых технологий и материалов позволяют сегодня говорить о том, что малоэтажка становится все более доступным и комфортным жильем.

Как подчеркнул вице-президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Валерий Казейкин, к 2020 году доля малоэтажного строительства в регионе должна вырасти до 70%. По его оценке, отношение 70 к 30 будет оптимальным балансом малоэтажного и многоэтажного строительства и позволит увеличить предложение, стабилизировать цены и повысить доступность жилья. При этом ключом к решению проблем транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, формирования жилищно-коммунального комплекса малоэтажного строительства является механизм государственно-частного партнерства. Валерий Казейкин особо отметил, что Ленинградская область и Северо-Запад выступают первопроходцами в апробировании методов ГЧП в малоэтажном и коттеджном строительстве.

По мнению экспертов, малоэтажное строительство имеет перспективную инвестиционную привлекательность и вполне может стать подспорьем в решении ряда острых социальных проблем. Малоэтажка поможет в расселении аварийного жилфонда и обеспечении жильем очередников. Однако инвестору важно, чтобы вложенные деньги быстро возвращались, а с многоэтажным строительством процесс окупаемости длится довольно долго.
По мнению председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Евгения Домрачева, Ленобласть — регион, который буквально создан для малоэтажной застройки. Эксперты полагают, что в регионе достаточно большое количество земли, чтобы в ближайшей перспективе развить строительство коттеджей и таун-хаузов и сделать их доступными для жителей. В пользу этого суждения говорит и то обстоятельство, что потребитель региона осваивает сравнительно новый для рынка загородной недвижимости продукт — быстровозводимые дома. Продажи в этом секторе демонстрируют уверенный и стремительный рост.

Способствовать распространению этой технологии призваны 27 домостроительных комбинатов, расположенных в Ленинградской, Псковской и Новгородской областях. Суммарно они готовы производить по 500 тыс. кв. м жилья ежегодно, но делают пока на порядок меньше.
Как отмечает член совета директоров Jukka TikkanenOY Евгений Богданов, по этой технологии строится 70% частных домов в Финляндии. Однако в России о ней мало что знают, поэтому продавцам приходится агитировать и пропагандировать, говоря: «В эконом-сегменте, где покупатели считают каждую копейку, они попросту боятся новых технологий».

С такой оценкой солидарна советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева: «Консерватизм, конечно, остается: приходится тратить немало времени, чтобы приучить клиентов к новому. Обычно новшества завоевывают рынок лишь спустя несколько лет».
По мнению руководителя проектов по СЗФО компании Viessmann Леона Адамовича, клиент не готов к альтернативе, и требует знакомого, известного, а иногда и просто привычного.

Препятствия

Консерватизм — боязнь новых технологий — не единственное препятствие в поступательном движении малоэтажного строительства. Полноценно развиваться данной сфере в регионе мешает бюрократические препоны и отсутствие инфраструктуры.
По мнению девелоперов Ленинградской области, развитие строительства, в том числе малоэтажного, сдерживают вопросы изменения категории земель, выдачи разрешительной документации, получения технических условий на подключение к сетям и непосредственно инфраструктурной подготовки земельного участка. Инвестор не спешит вкладываться в строительство и из-за того, что кадастровая информация сегодня не способствует принятию решений. К тому же сроки согласований в России больше, чем в развитых странах.
Все это снижает инвестиционную привлекательность земельных участков и проектов жилищного строительства в целом, воздвигая еще один барьер — недоступность финансовых, в том числе кредитных, ресурсов для реализации проектов.

И снова — Что делать?

Как полагают эксперты, упразднение процедуры присвоения категории землям и определение вида разрешенного использования существенно сократят ожидание получения необходимых документов, а также упростят проведение кадастра и уменьшат как сроки вовлечения земель в хозяйственную деятельность, так и коррупционную составляющую. Немало вопросов вызывает и сама организация документооборота.
«Развитие малоэтажного строительства в Ленинградской области, как и в целом по стране, должно происходить не стихийно, а соответствовать документам территориального планирования», — отмечает заместитель руководителя аппарата Национального объединения проектировщиков, руководитель департамента по законодательному и правовому обеспечению НОП, член рабочей группы экспертного совета по градостроительной деятельности при Комитете Государственной Думы по земельным отношениям и строительству Дмитрий Желнин. По его мнению, необходимо уделять особое внимание качеству подготавливаемых документов и профессионализму тех, кто их готовит. В связи с тем, что виды работ, отнесенные к градостроительной деятельности в области подготовки документов территориального планирования, градостроительного зонирования и планирования территории, обеспечивающих устойчивое развитие территорий, практически находятся вне сферы государственного или негосударственного регулирования, контроль над деятельностью юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в этих областях градостроительной деятельности не осуществляется, а к тому же отсутствует и ответственность за нарушения, связанные с несоблюдением требований документов территориального планирования, зонирования и планировки территории.

Дмитрий Желнин также сказал:
— Эти документы являются основой для подготовки проектной документации и строительства зданий и сооружений различного назначения, они напрямую влияют на безопасность объектов капитального строительства. Стоит вспомнить печально известный Крымск: ошибки при его размещении привели к весьма тяжелым последствиям. Задачу обеспечения безопасности в данной области, на мой взгляд, следует решать путем введения саморегулирования и ужесточения ответственности лиц, занимающихся подготовкой обсуждаемой документации. Также вызывает опасение отсутствие комплексного подхода к планированию застроенных и подлежащих застройке территорий. В рамках реализации плана мероприятий (Дорожная карта «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», утвержденная Распоряжением Правительства Российской Федерации №1487-р от 16 августа 2012 года), Национальное объединение проектировщиков приняло участие в рассмотрении ряда законопроектов и в подготовке к ним конкретных предложений. В частности, по законопроекту «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования вопросов подготовки, согласования и утверждения документов по планировке территории». Предложения Национального объединения проектировщиков по данному законопроекту направлены на определение конкретных нормативных требований к разработке проекта планировки как документа, определяющего комплексный подход к планированию застроенных и подлежащих застройке территорий.

Среди необходимых мер эксперты называют также оптимизацию процедуры оформления и предоставления земельных участков для строительства и получения всевозможных разрешений. Кроме того, много говорят и в отношении сокращения сроков не только проведения государственной экспертизы проектной документации, но и рассмотрения результатов инженерных изысканий.

Эксперты считают, что работу по преодолению пресловутых административных барьеров могут взять на себя объединения малоэтажных застройщиков по принципу саморегулируемых организаций. Механизм СРО даст возможность формировать нормативно-правовую базу малоэтажного строительства и его стандарты в регионе. При активной позиции всех участников малоэтажного строительства рынок может развиваться, повышая качество возводимого жилья.

Сергей Васильев


Полная или частичная перепечатка материалов - только с письменного разрешения редакции!


«« назад