все записи



Дата: 22.03.2007
«Вестник строительного комплекса» № 43
Рубрика: ***

Дольщиков наконец услышали. Что дальше?


Текст: Галина Сергеева

В ноябре прошлого года при Комитете по строительству создана рабочая группа по вопросам защиты прав участников долевого строительства на территории Санкт-Петербурга. Возглавил рабочую группу заместитель председателя комитета Владимир Кузнецов. Не обращать внимания на проблемы обманутых соинвесторов строительства стало просто неприлично, да и политически неверно: незадолго до появления питерской рабочей группы подобная группа была создана при российскомправительстве.


Незнание закона не освобождает…

Собственно, вновь созданные структуры призваны работать над тем, чем давно уже занимаются в Общественной приемной Экспертного Совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН): выявлением причин нарушения прав соинвесторов, мониторингом федеральной и региональной нормативной базы в области долевого строительства, проверкой недобросовестных компаний-застройщиков.

До сих пор только ЭСОН помогал дольщикам в их самоспасении. Дольщиков здесь консультируют с 1999 года, а в отдельное направление эта деятельность выделена в 2001-м. Накоплена нормативная база, создан реестр пострадавших. Наиболее проблемных объектов, по данным совета, в Петербурге насчитывается 53 (в Комитете по строительству пока считают, что таких всего 10).

Наиболее типичные нарушения прав соинвесторов в ЭСОН подразделяют на несколько видов:

– несоблюдение сроков, «заморозка», остановка строительства;
– двойные (тройные) продажи;
– плохое качество строительства;
– неправомерные требования застройщиков по внесению дополнительных платежей, не предусмотренных договором;
– сложность в обеспечении домов коммунальными услугами (свет, вода, тепло);
– сложности с регистрацией права собственности.

Анализируя обращения граждан (дольщиков-инвесторов) в Общественную приемную ЭСОН, руководитель приемной Леонид Медведев делает вывод, что конфликты между участниками долевого строительства возникают, в первую очередь, из-за отсутствия четкого законодательства, регламентирующего взаимоотношения сторон при участии в долевом строительстве, и юридической неграмотности граждан.

Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов…» строительные фирмы научились обходить, привлекая денежные средства граждан с использованием различных хитрых схем: по предварительным договорам купли-продажи, по агентским договорам, по договорам паевого взноса, используя векселя и т.д. Нередко строители предлагают гражданам приобрести квартиры, не имея полного комплекта разрешительной документации на строительство дома. А граждане заключают договоры с фирмой, не узнав, есть ли разрешение на строительство, на каком основании используется земельный участок, не выяснив полномочия фирмы на привлечение денежных средств на конкретную квартиру, не выяснив полномочия лица, представляющего фирму при подписании договора.

Большинство застройщиков составляют договоры таким образом, что в них защищаются интересы только самой фирмы, а интересы дольщика-инвестора практически никак не отражены. Как правило, в договорах нечетко описаны обязанности фирмы по строительству дома, подключению его к инженерным сетям и передаче квартиры дольщику по акту приема-передачи, не установлены сроки их исполнения и нет ответственности за неисполнение, нечетко описываются условия расторжения договора и механизм возврата денежных средств. К сожалению, многие граждане не способны отстоять свои интересы при заключении договора, поскольку строительные фирмы попросту отказываются вносить в договор изменения, защищающие интересы дольщика.

Но главное, считает Леонид Медведев, исполнительная власть города до недавнего времени слабо принимала участие в решении проблем дольщиков и не стремилась предоставить дольщикам полную информацию о том, что происходит с той или другой компанией и с тем или иным объектом строительства. Механизм же страхования финансовых рисков пока тоже слабо защищает дольщиков.

Предложения разосланы. Ждите ответа

В ЭСОН разработали предложения по принятию мер и направили их в рабочую группу по вопросам защиты прав участников долевого строительства на территории Санкт-Петербурга, в Общественную палату РФ, в рабочую группу при фракции «Единая Россия», в Комитет помощи пострадавшим инвесторам и сейчас рассматриваются этими структурами. Суть их сводится к следующему:

– необходимо создать полный реестр проблемных объектов и разбить их на группы;
– создать полный реестр дольщиков по каждому объекту, где есть массовые нарушения прав дольщиков, и вести мониторинг;
– выработать концепцию принятия решения по каждой группе проблем;
– провести общие собрания дольщиков по каждому проблемному объекту;
– принимать решение в зависимости от сложившейся ситуации с учетом предложений (пожеланий) дольщиков конкретного объекта;
– обеспечить пострадавшим дольщикам возможность получать полную информацию о том, что происходит с их объектом строительства. На специальном интернет-сайте и в консультационных пунктах (например, в Общественной приемной ЭСОН) размещать информацию о совещаниях рабочей группы по вопросам защиты прав участников долевого строительства, о принятых решениях по конкретным объектам и о планируемых собраниях дольщиков.

В отношении участников строительного рынка в ЭСОН считают необходимым сделать следующее:

– обязать строительные фирмы заключать только договора долевого участия или разработать схему привлечения денежных средств дольщиков путем заключения трехстороннего договора с участием дольщика, строительной фирмы и администрации города, с обязательным указанием в договорах обязательств строительной фирмы по завершению строительства дома и подключению его к инженерным сетям не позднее конкретной даты. Установить материальную ответственности перед дольщиком за неисполнения этих обязательств;
– для выявления надежных, добросовестных и стабильно работающих строительных компаний–участников жилищного строительства, перед тем как дать им разрешение на строительство и привлечение денежных средств граждан, проводить экспертизу этих фирм (можно использовать Методику ЭСОН. Эту методику также можно использовать в качестве профессиональных стандартов для саморегулируемых организаций в строительстве);
– усилить разъяснительную работу с населением, например, путем поддержки бесплатных семинаров, ежемесячно проводимых ЭСОН. Обеспечить полную информационную открытость строительного рынка путем обязательного предоставления информации исполнительными органами власти и фирмами–участниками строительства в общедоступную базу данных (на примере базы ЭСОН), для того, чтобы каждый будущий дольщик перед заключением договора мог получить достоверные сведения об объекте строительства и строительных фирмах, реализующих квартиры;
– для предотвращения в будущем двойных продаж немедленно ввести обязательную регистрацию (в ГУ ФРС) всех договоров, связанных со строительством жилых домов.

Контролирующий отдел

Как подчеркнул в начале года вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров, новых конфликтных адресов в 2006 году в Петербурге выявлено не было. Чтобы этого не случалось и дальше, 1 марта в Комитете по строительству создан новый отдел контроля и надзора в области долевого строительства. Его возглавил старший юрисконсульт комитета Александр Меденцев. Новый орган образован в связи с принятием соответствующего постановления правительства Санкт-Петербурга 23 января 2007 года, которое внесло изменения в Положение о Комитете по строительству в целях реализации Федерального закона №111 от 18.07.2006 года (О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»).

Одной из главных задач нового подразделения станет осуществление контроля над деятельностью застройщиков, связанной с привлечение денежных средств участников долевого строительства, а также их целевым использованием. При этом планируется отслеживать всю процедуру строительства жилых домов – от издания распорядительного документа до получения акта государственной приемки и выполнения инвестиционных условий перед соинвестором. Кроме того, будет сформирован реестр компаний, которые заключают договоры долевого участия с гражданами.

Сотрудники контролирующего органа наделены полномочиями содействовать привлечению должностных лиц строительных компаний к ответственности за нарушения, а также защищать права и законные интересы граждан в суде. Отдел контроля и надзора сможет запрашивать у строительных компаний отчетность о деятельности, связанной с привлечением денежных средств дольщиков, а также информацию о соблюдении застройщиками обязательств по заключенным договорам. Обязательное инспектирование будут проходить все объекты, в отношении которых будут поступать жалобы граждан. В случае выявления нарушений организациям предпишут устранить их с указанием конкретных сроков.


Полная или частичная перепечатка материалов - только с письменного разрешения редакции!


«« назад